房仲工作心得分享|房仲日常：謝濱展-阿濱

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【賀成交】屋主撐價 6 個月無人問津，阿濱接手 21 天火速成交！ 🎉 又一戶圓夢成交！這次的成交案例，想讓更多屋主和買方看清現實：房市不是等你慢慢試水溫，而是看你「能不能跟市場同步」。 🏠屋主的困境這間【南屯區知名建案】，屋主一開始開價 1528 萬，掛了 6 個月、換了 4 個房仲，結果呢？幾組看屋、零斡旋出價。屋主原本還想撐，因為心裡想著：「市場會回到去年吧？」對不起，市場沒空等你。等的只是你什麼時候受不了。 🔑阿濱接手，一刀見血我第一步就問清楚屋主的財務狀況。結果一聽，我直接斷言：「不降價，等著爆。」因為屋主還卡著一間預售屋，時間就是炸彈，拖一天，風險多一分。最後我們談定：專任，直接開 1398 萬，一次到底。很多人以為我在砍行情，但成交的結果證明：今天少 30 萬，明天可能要少 100 萬。成交的那一刻買方出手的速度，比屋主想像中快。因為市場上真正有能力買的人，看的是「合理價」，不是你的「幻想價」。從我接手到簽約，21 天火速成交！簽約現場，屋主長嘆一口氣，表情不是興奮，而是「終於卸下炸彈
2025-09-05 1 95
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【限貸令 350 天 + 關稅 34 天後｜第一線房仲的真心話】各位朋友，又是我阿濱。今天這篇文章，可能有人會覺得刺耳，有人會覺得太真，但我還是要講。因為我知道，很多屋主、很多買方，正在這個時間點做人生最重大的決定。這不是一篇市場預測報告，而是我在第一線看到的血淋淋真相。一、壞消息：降價潮不是個案，而是「連鎖反應」第七波信用管制（限貸令）已經 350 天，川普那個 20%＋N 關稅實施到今天第 34 天，整個市場的壓力感，正在發酵。我講幾個真實案例： 1️⃣ 台中南區某個社區，之前鄰居才剛以 2300 萬成交（實登還沒上），新屋主信心滿滿，直接掛 2398 萬。合理吧？結果呢，低樓層突然殺出一個程咬金，直接掛 1998 萬。這一刀下去，不只價格被「打骨折」，整棟大樓直接被鎖死。更慘的是——那間 1998 萬的，還沒賣掉。 2️⃣ 太平另一個案子，同社區行情大概 40 萬／坪（含車位均價）。結果有屋主 Hold 不住，因為他另一間馬上要交屋，資金卡死，硬是開出 36.7 萬。這一降，等於把整棟社區一起拖下水。朋友們，這不是特例，這是縮影。這種「一間
2025-09-04 0 63
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我的買房經驗談 EP.1：對房地產的熱愛從何開始？在我 25 歲研究所畢業那年，當時很沉迷於自地自建的相關書籍，像是「做自己的建築師：蓋綠色的房子」在我看那些書籍時內心萌發出了一個夢想，那就是總有一天我也有屬於我自己的自地自建我知道這只是一個夢想，所以夢醒後還是得先認命生活．．． 2.5 坪租屋處是我以前的生活當時是 2007 年，我從雲科大畢業後我到了台北佳世達（Benq）從事 APP 研發工程師那時沒有FB、YT、抖音等社群平台、內湖捷運也還在施工中，身上還拿著 Nokia 3310 橘色智障手機（現在看覺得超酷的，要收藏還很貴）我租了一間室內僅有 2.5 坪、月租 8,000的隔間套房，儘管房東號稱有 5 坪，但事隔多年後我很確定只有 2.5 坪還記得由於床太小的關係，我每天下班後的晚上我幾乎只能像吸血鬼一樣站著睡覺，而且隔音超差！晚上隔壁街巷的男女在努力拼下一代的各種撞擊、慘叫聲都聽的清清楚楚（頻率大概三天一次．．．）再加上好幾間房間共用的洗衣機、沒有陽台、沒有對外窗可以曬進新鮮陽光等緣由，讓當時的我才發現大家說的「台北大．居不宜」是真的
2024-09-01 0 604
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房仲工作心得：從教育來談如何透明化台灣的房地產交易！最近我回歸開始做業績也已經過了 3 月了．．．而我在這之中觀察到了儘管現在台灣己經是「已開發」的國家，但現行不管是買、賣、房仲三方，對價錢、屋況依然還是處於一個「相對」比較不信任的階段，買方也常常因為缺乏透明度和信任感讓然感覺交易時總是很神秘，有些人甚至會被無良仲介欺騙．．．（未來房仲教育來要更紮實！）而今天的主題也是阿濱我從業以來 12 年一直在思考的問題那就是「如何透明化台灣的房地產交易」而這點與香港和美國的房地產交易方式有很大不同，因為這些國家通常會遵循更透明更直接的方式進行交易。所以為了讓台灣的房地產交易更加透明，我們則需要對現行的房仲教育進行改革和調整。首先我看到的狀況是．．．大部份的問題都還是發生在，房仲教育訓練不足或宣導不夠舉例來說早期公寓梯間坪數含在主建物內，在畫格局圖時沒有特別標示出來，或是陽台外推，房仲沒有告知時就很容易會出問題，簡單的喬就是折服務費了事，嚴重的就是開是跑「協調」（流程大概就是區公所->公會->消保官->法院）為了避免這種
2023-08-31 1 1,329
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房仲工作心態：房屋買賣時你的一句話，或許就決定了客戶數十年的未來面對房價議題時我到底該怎麼跟屋主溝通？相信這是很多房仲在新人時期會有的疑問，而今天就來分享一下我對於這個問題所做的決定以及心態，而我雖然因此少賺了幾十萬的業績，但我一點也不後悔！以下聽我娓娓道來吧！ 2023/06/29 這天我因為策略開發信來了一組客戶（沒錯又是策略開發信哈哈）而他們的狀況是因為裝潢的預算超過他的想像，想要賣屋，問我怎辦？於是我開始依照業務流程製作估價簡報，並提報分析房屋大致可以賣多少錢，但就在我開始統整區域房價時屋主打了過來，他問了我一句話「謝先生，未來房價是不是會一直漲？我如果賣了未來一定買不回來對不對？」此時此刻，我彷彿進入了灌籃高手中木暮在對決翔陽時在最後一刻投出三分球的時刻一樣，在那 0.1 秒鐘中，我反覆的思考我該如何回答，心中的天使與惡魔也對著我靈魂拷問首先心中的惡魔對我說了：「你要用堅定口氣說新聞、網路都在講台灣房價所得比太高、美國持續升息、未來 2027 年兩岸開戰買方都出在 5 折起，房價跌定了！你趕快鎖專任賀成交啦！這一砲業績至少破百！」接著天使提醒了我：
2023-06-30 1 1,363
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房仲工作心態：我們不可能改變自己的出生，但能改變自己的心態自從 2022.10.19 那天開始，我就每天早上 5 點 30 分起床工作（除了台北場演講隔天）目前已經持續了１個月了，而這樣的改變不僅讓我有更多行程能安排，也使得我有大量的時間好好思考自己的人生規劃，早晨的思維也帶著我回想起 2 年半前在 YT 頻道拍的「開箱自己」記得影片的最後有說到英國 BBC 記錄片《成長系列》（又名人生七年，英語：Up Series）其中提到「有錢小孩為何會更有錢？」以及「階級無法輕易被打破的現象」至於家境較優的小孩為甚麼比一般小孩更有優勢的原因很簡單，只因為他可以一輸再輸，只要不要太誇張出錯、犯太嚴重的錯誤，通常都可以是人生勝利組 #另類的無限賽局而一般小孩只能靠努力去打拼自己的天空，小心翼翼拿自己好不容易賺來的「籌碼」不斷下注事業只要失敗一次，就遊戲登出！拿魔獸爭霸來比喻好了有錢小孩的重生點一開始就有無限的礦產、資源可以使用，而且還可以開視野（家族有資源能認識各種達官貴人）出產的兵也一定是最高級（因為有錢錢）所以不用事事用時間去換取經驗，就算被打死，也可以快速復活
2022-11-14 1 2,129
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房仲工作心得：被買方當了4個月的 Uber 卻什麼也沒得到魯迅：「時間就是性命。無端的空耗別人的時間，其實無異於謀財害命」記得在 2018 年 4 月我接到了一組買方的電話（是看到我在中清路一段掛的帆布廣告打來了）而那位買家的個性十分豪邁、氣派而且時不時就把義氣掛在嘴邊，所以以下簡稱買方叫「義氣哥」「喂？謝先生！可以帶我去看你帆布上那間三民路三段 1.5 億的店面嗎？」「好的！那我們約什麼時間比較方便呢？」「我看就約半個小時後拉！那間我很喜歡！是我目前的首選想趕快看一看！」帶看完後，義氣哥滿意的表示自己其實剛繼承一筆 7,000 萬的現金不知道要放在哪？對於這間也很喜歡並表明願意直接出了 1.2 億斡旋，問我可不可以談價？一聽到這邊我強忍住掛在嘴邊的微笑試圖隱藏我喜悅的心情，並專業的告知他，台中豪宅限制超過 4,000 萬只能貸 5 成，而義氣哥也豪邁的表示「沒問題啦！等我回去跟老爸說一聲，你就來我家收斡旋！」殊不知接下來一連串的發展比 7 月鬼門開還令人一輩子無法忘記．．．房屋銷售冒泡冒煙一瞬間回到公司後，我算一算如果這一筆順利成交的話，我可以現賺
2022-09-05 1 4,246
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房仲工作心態：房仲陣亡率這麼高該怎麼生存?不動產經紀人的成功之路曾經是房仲菜鳥的我也和如今正在迷惘的你一樣先讓我說一聲，大家辛苦了。因為你正在一個存活率只有 10% ，從來沒有一間職業學校開設專業課程，學長姐一天到晚神隱店長沒空鳥你、客戶懶得理你的行業裡生存你真的值得對自己說一聲：「辛苦了！」曾經我也是一個每天去市場派報的小菜鳥從來沒人告訴我有效開發信怎麼寫（開發信範例就是大家都只會長一模一樣）跟一位管理員阿伯聊天的時候，阿伯直接說他覺得我會做不下去，因為他覺得我不會跟管理員聊天沒有人告訴我該怎麼開發、怎麼商耕、怎麼找買方，就像是睜眼在漆黑的洞穴裡前進外面的人只會告訴你「往前走就對了」，卻沒有人告訴你「前面怎麼走」那時我經過整整一個月的派報，才透過路過的屋主鄰居介紹，找到房仲生涯的第 1 個屋主因為屋主在美國的關係，每天都是清晨 3、4 點回報溝通從未間斷，持續了將近 3 個月才終於成交我心想這樣的日子簡直跟活在地獄沒兩樣，那些前輩到底都怎麼撐過來的？直到後來被調店，遇到了認真教我的店長，不但很快學會基礎專業，還短短 3 個月內就迅速冒泡成交了 3 件！前後同樣耗費三個
2022-04-13 1 18,093
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房仲工作心得：入行10年教你開店基本功，房仲阿濱財富自由的真正秘技大公開！當房仲的10年後卻讓我有了快樂的煩惱 2021 / 8 / 3 一直到 9 / 03 我讓自己放了一個長假於是自己一個人背上輕便的行李來了一場說走就走的旅行，就這樣我來到了蘭嶼。（這時才感覺到能夠財富自由真好）還記得那一個月裡我把蘭嶼上的每一間小吃從燒烤、拼盤、生魚片甚至是越式冷麵，我把我能吃的幾乎都吃遍了，吃完之後我一個人在蘭嶼沿岸愜意的散著步，細細地感受著海風吹拂所帶來的鹹味，而我也在那一個月中不知不覺環島了 5 圈，潛水瓶潛掉了 8 支就連青青草原的夜景也看了 3 次，整個人心曠神怡到一個不行，但在我享受的同時有個煩惱卻也經常出現．．．「奇怪？為甚麼我明明都沒有再作業績了，可是明年 5 月我卻要報 60 萬的個人綜合所得稅」而這樣快樂的煩惱正是因為「房仲」所帶來給我的，所以今天阿濱我就來大方公開財富自由真正秘技吧！這個密技總共有 3 大項！想了解的朋友注意聽了～房仲正確的開店心態：創造舞台的人才是最屌的！阿濱我在 2013 年度業績做到 520 萬，是當時大墩團隊的第三名，成交件數第一名，所以每個月我都一
2021-12-07 0 2,713
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房仲工作心得：超業房仲也被三振出局，經營投資客的 2 堂辛酸血淚課對於投資客，許多房仲朋友的看法都並不是很好，但我必須說，這世界上存在各式各樣的人，你能夠遇到很勢利的投資客，當然也能遇到態度糟糕的自住客，有誠心誠意拜託你幫忙他完成買房夢的自住客，就會有態度謙虛心態好的投資客，在這邊阿濱要分享兩個例子，這兩個例子的前提要件就已經比較困難，當作跟大家講講故事，希望大家看完可以得到一點經驗值。延伸閱讀：我最難忘的案子房仲生涯缺失之一三振出局第一場：客廳中間大壁刀 2017 年 1 月經營 Blog 有成，網路客戶轉介紹他的好友武小姐給我委託，她有一間預售屋，有以下抗性客廳中了一支大壁刀預售階段不能看屋，買方不敢下手房地合一剛實施滿一年，完全買方市場我一直苦口婆心跟買方說，這一間不買太可惜了，因為當時房市正熱，這樣便宜的房子在當時根本是絕無僅有，有些買方聽我講了 10 分鐘，只回我：聽你演講我好無感，而且又堅持要看別的屋，無奈之下，屋主降價再降價，最後賣給敢進場的投資客，結局當然是很傷，屋主與房仲大哭出場，投資客大笑收場，總傭才 1.2%，屋主大賠近 250 萬，還記得屋主簽完約還安慰我：「
2021-12-07 0 2,029
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房仲工作心得：我最難忘的案子房仲生涯缺失之一這篇你可以了解到什麼？投資客的差別「人性弱點」與「故事說服」的威力阿濱從事房仲 10 年認識不少投資客，簡單分類一下好的投資客：會尊重你的專業，請教你對案子的看法，但我們有默契絕對不會跳過辛苦的房仲，合作久了產生信任感， 2013年請我去吃日式料理，他想開房仲店問我要不要入股普通投資客：就像吃雞腿便當，對你是沒有記憶點，點頭之交就好爛的投資客：讓我用本故事讓你知道，社會大眾是怎麼對房仲開始產生誤會的！原來「人性弱點」與「故事說服」威力是這麼強大！當買賣方對你講感動故事時一定要小心 2013 年 5 月我接到一通電話：「幾年來都一直收到你的賀成交信件，你給我感覺不錯，我有一間賣子給你賣如何？」我：「當然好哇」老先生蕭大哥，子女常年在國外，售屋當成養老金有一間水湳的五樓公寓，久沒人住屋況很差，漏水壁癌樣樣都來資料完成後，開始推給同事、自已買方，大家都嫌屋況太差廣告 po 出去來了一組客戶，電話那一端稱張姐，她說兒子在逢甲讀大三剛好可以，
2021-12-03 2 3,017
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房仲工作心得：相信客戶！這是超過 90% 的房仲都曾犯的錯這篇文章你可以了解到什麼？以誠待人，但總被劃上「業務嘴胡類類」記號？賺該賺的，一切心安理得房仲人生，看透人性，一切隨緣即可房仲的禁忌，你不該隨便相信客戶的話！有人說業務講的話能聽，狗屎都能吃，今天我要更正一下：凡事有利益相關，「大家」講的話能聽，狗屎都能吃。第一次被劃上「業務嘴胡類類」記號阿濱在 2011 年成交人生第一個案子是一間 1200 萬別墅，賣的那一戶緊臨 Motel，後陽台一打開就可以看到整個人間風光，平常都是帶看時間都是下午六點前，很少晚上去看屋，當時買方要簽約前還問我說，晚上會不會很吵？很菜的我在凌晨二點與遠在美國的屋主確認此事楊先生很客氣的說：「阿濱，這房子我們住了 7 年，都沒有什麼聲音，你可以跟買方說這是屋主保證，沒問題的啦！」後來順利交屋，當年 12/24 日聖誕節買方打電話說：「現在後陽台看到很多穿著很 Open 的年輕人進出房間，音樂有夠吵、床叫聲大到隔壁街都聽的到．．．」我整晚都睡不著，阿濱你騙我！！我說：「這是屋主再三保證．．．」但都交屋了（生米煮成熟
2021-11-06 4 4,289

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