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  • 房仲、房仲工作心得、房仲課程、開發信、估價、專任、房市行情、房屋買賣、房仲好做嗎
    房仲如何從估價到專任?教你如何鎖定房市行情!取得屋主信任! 前言 近期我的策略開發信寄出了第二封了!於是在 2023/5/8(星期一)這天我在幫房仲新人上課時接到了來自北屯機捷電梯別墅的委託,在電話中屋主強勢的詢問了我一個問題 「謝先生,你覺得我這間房子要賣多少?」 由於寄出開發信前我早就做了很多功課,所以我很快速就知道價格應該開多少... 但我決定把這個機會留給新人練習!於是我給了新人一個方向並說了 「去查詢 591 、同業開價 5000 萬附近的電梯別墅,到附近去繞繞感受一下行情」 就這樣新人下課後足足花了 4 個小時查詢了附近的物件,等到他跟我回報行情時我才發現有一半以上的資料是查錯的... 首先他查詢了與標的物差了非常遠的物件接著是跑了錯誤的商圈,也因為這樣浪費了很多時間... 在了解事情後,我花了 5 分鐘查了案子後就直接打電話給屋主,這之間我又花了大概 5 分鐘的通話時間就跟屋主溝通好價格,最後也跟屋主約好時間簽專任委託。 新人花了 4 個小時瞎忙,結果我只要 10 分鐘就可以搞定,那麼差異到底在哪呢?以下聽我娓娓道來 房仲估價前的理解 首先
    icon2023-05-27 icon1 icon1,311
  • 房仲業務新手如何入門
    開發議價溝通遇到問題嗎?遠見房屋最速晉升經理張景森告訴你怎麼做 房仲新人常常遇到的一些開發議價的溝通問題,像是「委託簽進來不曉得怎麼跟客戶回報」,「議價總是被屋主回絕契變改不了」;如果你想要解決以上問題,那一定要看這篇文章!接下來由遠見房屋最速晉升經理張景森告訴你,怎麼做讓你在開發議價的專業度迅速成長,找出以上問題的答案,進而提升成交效率。 要解決開發議價問題,最重要的是觀察與溝通方式 大家好,我是遠見房屋的經理張景森,我先簡單介紹一下自己,入行五個月就業績破百萬,這過程要感謝房仲日常謝濱展的提攜跟指導。從事房仲業到現在我也逐漸找到自己的成功模式,我會在這篇文章中分享給大家,以下是我對於「委託簽進來不曉得怎麼跟客戶回報」,「議價總是被屋主回絕契變改不了」,這兩個問題的解決方法: 委託簽進的回報重點是找到核心問題 回報需要雙方的良好互動,主要是要找到問題的起源,探討解決問題的方法;所以最重要的是先整理出案件的重點,透過說故事的方式,讓客戶了解現況,這樣才能達到資訊上的同步;之後透過旁敲側擊的方式,了解客戶更深層的需求,確保彼此的互動過程頻率一致。 議價過程讓客戶也對你有好印象 自己分析房地產的市場趨勢後,
    icon2021-08-18 icon0 icon5,611
  • 2020 年 5 月議價四部曲(超強心法集之大成)
    2020 年 5 月議價四部曲(超強心法集之大成) 《事前功課》 先市調附近行情、競品 如果是大樓一定要知道前半年本棟那一戶成交多少 拿社區商耕(含坪數)、全棟格局圖、15 年內社區才需要 列 10 優 10 缺點,洽談過程中洗屋主冷熱水澡 細節在實體課程、PressPlay 線上課程,會講的非常清楚並實戰演練 《先聊房子概況》 大哥你好,我是 21 世紀謝濱展,叫我阿濱即可 阿濱:我們跟之前仲介了解過,之前帶看 1798 萬是沒有客人看房 屋主:為了老婆通勤問題想要賣房,也老實跟你們說當初買的成本是 1550 萬,加上外水外電 1600 萬,基本上我們不想賠 阿濱:我們分析給你們聽,這個地方的別墅比較的產品太多了,基本上我們外觀無法掛現廣告,我們的客群只有看完預售沒有當場被代銷現殺的客人,住在龍井沙鹿附近的居民,我們在附近繞了 30 分鐘,富宇建設正在造鎮中,有很多透天別墅正再出售,所以我們這個物件只能用價格取勝,這個物件是被市場決定價格,所以之前開價 1798 萬是沒有客人的,我們建議開 1680 萬 屋主:我的成本就是 1600 萬
    icon2021-06-13 icon0 icon2,292
  • 2020年5月議價三部曲(議價演練篇)
    2020年5月議價三部曲(議價演練篇) 2020年2~5月有議價,6~8月享受結果 身份的對等關係 我上對客戶下:影片網路行銷主動找我(我是你的顧問要聽我的,專任、價錢一切都是我決定) 平等關係:參加社團、加入委員會、客戶轉介紹來的(用建議的角度切入) 我下對客戶上:正常網路廣告來的、陌開(信任感比較差一點) 重點要經營金字塔頂端客戶,一砲飛天 我現在要講的是上對下,實際案例操作 建立自己的護城河:只接專任,我們的資源影片照片花費成本,網路行銷,大量曝光 《心態面》 有舖陳故事,堅持專任約,不斷議價 最重要的一點也是我最喜歡的:堅持服務費 對方不接受,專任、配合降價其中一樣,寧可不接(外商圈),主商圈還是可以評估,如在逢甲的高總價自住型商品就是12期的案子,所以要定位清楚 要去之前先判斷,這個物件是被市場決定價格,還是我們決定市場價格 業務自己的心態要先建立好, 自己無法說服自己,一切話術都是無用 心態建立完畢,聲音、語調都要有自信,問答QA要先想好屋主會問什麼,功課要足 成交本來就是一個雙方可以接受的價格才會成交我們是幫屋主解決
    icon2021-06-13 icon2 icon1,772
  • 2020年5月議價二部曲
    2020年5月議價二部曲 心法 要讓屋主知道你很真心誠意在賣,而且要言之有意義,雖然後續經濟會發生什麼事大家都不知道,但我們還是要盡好業務的本份,讓雙方開心成交 對話 我把你的房子當自己的家在賣,用最高規格在看待這個案件,光是拍照我就跑了好幾次,並且後製修圖+推案,相信大哥一定很有感同身受 房子賣不掉只有三個原因 第一屋況不好、第二價錢太高、第三業務不努力 大哥你覺得我不夠努力嗎?還有屋況有不好嗎? 那就是價錢問題了 還好我們不是投資客,我每個投資客至少都賠50-200萬:如XX社區7I、7J、16A、XX社區2C、XX社區2A 今年因為疫情關係,大家都會觀望,我們的持有成本會越來越高(管理費+利息+土增稅) 2018年8月:最後一筆成交價也是23.1萬 你是個成功人士,知道你不是缺錢,只是感覺問題,不想賠 投資有賺有賠,如股神巴菲特買蘋果也是卡住 我們今天的標地物是大樓,不是店面,缺乏稀有性,買方可以選擇很多 買房子跟買股票一樣是買在時機,例如宏達電(HTC)股票代號:2498,在2011年4月29
    icon2021-06-13 icon1 icon1,133
  • 2020年4月議價首部曲
    2020年4月議價首部曲 《前情提要》 這是我2020年4月在跟屋主議價的心得記錄 當時沒有人知道後續疫情會發生到什麼情況,後來本案被我賣掉了 雖然屋主後來有酸我,怎麼股票沒有跌呢? 但我們還是很好的朋友,這文案就送給大家了哦! 心法 議價其實只是要讓屋主有台階下,給他一個充份理由,他就會說服自己 從業務角度切入: 大哥,我們房仲是房地產第一線人員,對於買方市場景氣如何? 我們最有感受,因為這直接影響到我們收入,坦白講一個月最少30則廣告(591) 以前至少可以接到8-10通電話,可是近期有一通電話,我就會非常珍惜了 現在各行各業都不太好,股票套牢的開餐廳傳產外銷都停滯了,買方就算有求要買屋,預算跟信心都降低了,這就是很現實的狀況 大哥我很想把你賣到理想價,但我一定要說實話,不想讓你錯失成交的機會 直接跟屋主說我都有幫你行銷跟曝光,可是都沒有客人來看,要不要重新給個數字我來努力看看 (前提是都要有努力回報跟經營感情) 用時事角度切入:(EX.股票大跌+武漢疫情) 建議屋主降價換現金,入袋為安
    icon2021-06-13 icon1 icon1,257
  • 議價出代誌?學長怎麼辦?屋主不接我電話了!
    議價出代誌?學長怎麼辦?屋主不接我電話了! 剛剛在家裡計劃 2022 年的三大目標時,我熊熊接到入行不到 3 個月,一名來自台北的學妹打來的電話,而這位學妹因為聽起來實在太慌張了,我們先以「慌張妹」稱呼她吧,以下還原當時對話內容 慌張妹:「學長議價真的好難...剛剛我丟斡旋給屋主,被他罵說這價錢是絕對不可能賣的,如果你的買方這麼沒行情,不要打電話打擾,不然要解約...」 我:「你有想好這次溝通的目的是要屋主降價?還是想藉由買方的出價增加與屋主的互動,方便後續以提高續約的機會?」 慌張妹:「我沒有先想這個耶,因為店長叫我拿斡旋給屋主簽名,我就立刻衝過去了!」 聽到這邊忍不住笑了出來,首先我要先跟螢幕前的你講一個觀念,那就是「聽店長的話」這件事固然重要,但店長會要你這麼做一定有他的原因,何況議價並不是一件簡單的事,如果不釐清背後邏輯是一定會出包的,於是我笑著跟慌張妹說了 我:「哈哈妳一定沒有看過我 YT 才會這樣回答吼?」 慌張妹:「有拉,你說差點被撕委託那一集嗎?」(沒看過的話可以 點這邊看影片) 我:「那妳還犯一樣的錯...」 慌張妹:「那是因為我不知道議價要怎麼
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遠見房屋股份有限公司  不動產經紀人:施承汝(108)彰縣字第00466號

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