議價 / 估價|房仲日常：謝濱展-阿濱

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房仲如何從估價到專任？教你如何鎖定房市行情！取得屋主信任！前言近期我的策略開發信寄出了第二封了！於是在 2023/5/8（星期一）這天我在幫房仲新人上課時接到了來自北屯機捷電梯別墅的委託，在電話中屋主強勢的詢問了我一個問題「謝先生，你覺得我這間房子要賣多少？」由於寄出開發信前我早就做了很多功課，所以我很快速就知道價格應該開多少．．．但我決定把這個機會留給新人練習！於是我給了新人一個方向並說了「去查詢 591 、同業開價 5000 萬附近的電梯別墅，到附近去繞繞感受一下行情」就這樣新人下課後足足花了 4 個小時查詢了附近的物件，等到他跟我回報行情時我才發現有一半以上的資料是查錯的．．．首先他查詢了與標的物差了非常遠的物件接著是跑了錯誤的商圈，也因為這樣浪費了很多時間．．．在了解事情後，我花了 5 分鐘查了案子後就直接打電話給屋主，這之間我又花了大概 5 分鐘的通話時間就跟屋主溝通好價格，最後也跟屋主約好時間簽專任委託。新人花了 4 個小時瞎忙，結果我只要 10 分鐘就可以搞定，那麼差異到底在哪呢？以下聽我娓娓道來房仲估價前的理解首先
2023-05-27 1 1,643
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開發議價溝通遇到問題嗎？遠見房屋最速晉升經理張景森告訴你怎麼做房仲新人常常遇到的一些開發議價的溝通問題，像是「委託簽進來不曉得怎麼跟客戶回報」，「議價總是被屋主回絕契變改不了」；如果你想要解決以上問題，那一定要看這篇文章!接下來由遠見房屋最速晉升經理張景森告訴你，怎麼做讓你在開發議價的專業度迅速成長，找出以上問題的答案，進而提升成交效率。要解決開發議價問題，最重要的是觀察與溝通方式大家好，我是遠見房屋的經理張景森，我先簡單介紹一下自己，入行五個月就業績破百萬，這過程要感謝房仲日常謝濱展的提攜跟指導。從事房仲業到現在我也逐漸找到自己的成功模式，我會在這篇文章中分享給大家，以下是我對於「委託簽進來不曉得怎麼跟客戶回報」，「議價總是被屋主回絕契變改不了」，這兩個問題的解決方法：委託簽進的回報重點是找到核心問題回報需要雙方的良好互動，主要是要找到問題的起源，探討解決問題的方法；所以最重要的是先整理出案件的重點，透過說故事的方式，讓客戶了解現況，這樣才能達到資訊上的同步；之後透過旁敲側擊的方式，了解客戶更深層的需求，確保彼此的互動過程頻率一致。議價過程讓客戶也對你有好印象自己分析房地產的市場趨勢後，
2021-08-18 0 5,912
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2020 年 5 月議價四部曲（超強心法集之大成）《事前功課》先市調附近行情、競品如果是大樓一定要知道前半年本棟那一戶成交多少拿社區商耕（含坪數）、全棟格局圖、15 年內社區才需要列 10 優 10 缺點，洽談過程中洗屋主冷熱水澡細節在實體課程、PressPlay 線上課程，會講的非常清楚並實戰演練《先聊房子概況》大哥你好，我是 21 世紀謝濱展，叫我阿濱即可阿濱：我們跟之前仲介了解過，之前帶看 1798 萬是沒有客人看房屋主：為了老婆通勤問題想要賣房，也老實跟你們說當初買的成本是 1550 萬，加上外水外電 1600 萬，基本上我們不想賠阿濱：我們分析給你們聽，這個地方的別墅比較的產品太多了，基本上我們外觀無法掛現廣告，我們的客群只有看完預售沒有當場被代銷現殺的客人，住在龍井沙鹿附近的居民，我們在附近繞了 30 分鐘，富宇建設正在造鎮中，有很多透天別墅正再出售，所以我們這個物件只能用價格取勝，這個物件是被市場決定價格，所以之前開價 1798 萬是沒有客人的，我們建議開 1680 萬屋主：我的成本就是 1600 萬
2021-06-13 0 2,430
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2020年5月議價三部曲(議價演練篇) 2020年2~5月有議價，6~8月享受結果身份的對等關係我上對客戶下：影片網路行銷主動找我(我是你的顧問要聽我的，專任、價錢一切都是我決定) 平等關係：參加社團、加入委員會、客戶轉介紹來的(用建議的角度切入) 我下對客戶上：正常網路廣告來的、陌開(信任感比較差一點) 重點要經營金字塔頂端客戶，一砲飛天我現在要講的是上對下，實際案例操作建立自己的護城河：只接專任，我們的資源影片照片花費成本，網路行銷，大量曝光《心態面》有舖陳故事，堅持專任約，不斷議價最重要的一點也是我最喜歡的：堅持服務費對方不接受，專任、配合降價其中一樣，寧可不接(外商圈)，主商圈還是可以評估，如在逢甲的高總價自住型商品就是12期的案子，所以要定位清楚要去之前先判斷，這個物件是被市場決定價格，還是我們決定市場價格業務自己的心態要先建立好，自己無法說服自己，一切話術都是無用心態建立完畢，聲音、語調都要有自信，問答QA要先想好屋主會問什麼，功課要足成交本來就是一個雙方可以接受的價格才會成交我們是幫屋主解決
2021-06-13 2 1,908
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2020年5月議價二部曲心法要讓屋主知道你很真心誠意在賣，而且要言之有意義，雖然後續經濟會發生什麼事大家都不知道，但我們還是要盡好業務的本份，讓雙方開心成交對話我把你的房子當自己的家在賣，用最高規格在看待這個案件，光是拍照我就跑了好幾次，並且後製修圖+推案，相信大哥一定很有感同身受房子賣不掉只有三個原因第一屋況不好、第二價錢太高、第三業務不努力大哥你覺得我不夠努力嗎？還有屋況有不好嗎？那就是價錢問題了還好我們不是投資客，我每個投資客至少都賠50-200萬：如XX社區7I、7J、16A、XX社區2C、XX社區2A 今年因為疫情關係，大家都會觀望，我們的持有成本會越來越高(管理費+利息+土增稅) 2018年8月：最後一筆成交價也是23.1萬你是個成功人士，知道你不是缺錢，只是感覺問題，不想賠投資有賺有賠，如股神巴菲特買蘋果也是卡住我們今天的標地物是大樓，不是店面，缺乏稀有性，買方可以選擇很多買房子跟買股票一樣是買在時機，例如宏達電(HTC)股票代號：2498，在2011年4月29
2021-06-13 1 1,297
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2020年4月議價首部曲《前情提要》這是我2020年4月在跟屋主議價的心得記錄當時沒有人知道後續疫情會發生到什麼情況，後來本案被我賣掉了雖然屋主後來有酸我，怎麼股票沒有跌呢？但我們還是很好的朋友，這文案就送給大家了哦! 心法議價其實只是要讓屋主有台階下，給他一個充份理由，他就會說服自己從業務角度切入：大哥，我們房仲是房地產第一線人員，對於買方市場景氣如何？我們最有感受，因為這直接影響到我們收入，坦白講一個月最少30則廣告(591) 以前至少可以接到8-10通電話，可是近期有一通電話，我就會非常珍惜了現在各行各業都不太好，股票套牢的開餐廳傳產外銷都停滯了，買方就算有求要買屋，預算跟信心都降低了，這就是很現實的狀況大哥我很想把你賣到理想價，但我一定要說實話，不想讓你錯失成交的機會直接跟屋主說我都有幫你行銷跟曝光，可是都沒有客人來看，要不要重新給個數字我來努力看看 (前提是都要有努力回報跟經營感情) 用時事角度切入：(EX.股票大跌+武漢疫情) 建議屋主降價換現金，入袋為安
2021-06-13 1 1,369
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議價出代誌？學長怎麼辦？屋主不接我電話了！剛剛在家裡計劃 2022 年的三大目標時，我熊熊接到入行不到 3 個月，一名來自台北的學妹打來的電話而這位學妹因為聽起來實在太慌張了，我們先以「慌張妹」稱呼她吧，以下還原當時對話內容慌張妹：「學長議價真的好難．．．剛剛我丟斡旋給屋主，被他罵說這價錢是絕對不可能賣的，如果你的買方這麼沒行情，不要打電話打擾，不然要解約．．．」我：「你有想好這次溝通的目的是要屋主降價？還是想藉由買方的出價增加與屋主的互動，方便後續以提高續約的機會？」慌張妹：「我沒有先想這個耶，因為店長叫我拿斡旋給屋主簽名，我就立刻衝過去了！」聽到這邊忍不住笑了出來，首先我要先跟螢幕前的你講一個觀念，那就是「聽店長的話」這件事固然重要，但店長會要你這麼做一定有他的原因，何況議價並不是一件簡單的事，如果不釐清背後邏輯是一定會出包的，於是我笑著跟慌張妹說了我：「哈哈妳一定沒有看過我 YT 才會這樣回答吼？」慌張妹：「有拉，你說差點被撕委託那一集嗎？」（沒看過的話可以點這邊看影片）我：「那妳還犯一樣的錯．．．」慌張妹：「那是因為我不
2021-06-11 1 1,964