Name: 熊師領路 房仲訂閱制課程
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教學文章議價 / 估價

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台中賣房估價怎麼算？591瀏覽數看穿市場真相｜15年房仲教你避開3大委託陷阱【2026最新】 Meta Description（160 字以內）：台中賣房想快速成交？15年在地房仲帶你從591瀏覽數判斷市場溫度、破解3大假買家委託陷阱、抓準2026合理成交價區間。真實案例：屋主掛3個月沒人看，一個定價調整找回200萬買方。 TL;DR 快速結論台中賣房估價抓不準、委託簽完沒人帶看、掛3個月還是沒動靜？ 591瀏覽數低於 200：定價超過市場可接受範圍，買方不會點開降價後突然有房仲「帶現成客人」：99% 是假買家套路，目的是綁委託拖時間 2026合理成交價：看近3個月成交，不是看去年高點本文用惠宇南區某案真實案例（開價 2480 → 2150 → 合理區間 1900-1950），帶你完整走過台中賣房估價流程、識破委託陷阱、定出市場願意成交的價格。目錄台中賣房前必看：從591瀏覽數判斷房市真實溫度房仲假買家的3大委託陷阱與識破方法 2026台中賣房估價邏輯：為什麼去年實價登錄不準 3種屋主的具體建議：自住等、換屋急、非賣不可常見問題 FAQ
2026-04-15 0 137
教學文章銷售技巧

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房仲抽成多少才合理？服務費 6% 的真相：15 年房仲幫你算清楚【2026 完整解析】房仲抽成到底怎麼算？一次搞懂服務費的真相「房仲抽成 6% 是不是太貴了？」「服務費可以談嗎？」「為什麼賣方要付 4%、買方付 2%？」這些問題我在 15 年的房仲生涯中被問了上千次。今天一次講清楚，讓你不再被話術混淆。房仲服務費的法定上限根據內政部《不動產經紀業管理條例》規定，房仲服務費（仲介費）的法定上限是成交價的 6%。這 6% 是上限，不是固定費率。常見的分法是：賣方：成交價的 4% 買方：成交價的 2%（部分公司收 1-2%）但這個比例不是法律規定，而是行業慣例。實際上每家公司的收費方式不同，而且是可以協商的。實際數字：一間 1,000 萬的房子，服務費怎麼算？假設成交價 1,000 萬：賣方服務費（4%）：40 萬買方服務費（2%）：20 萬房仲公司總收入：60 萬聽起來很多對吧？但這 60 萬不是房仲業務的收入。接著往下看。服務費 60 萬，房仲業務實拿多少？這 60 萬的去向大致如下：公司抽
2026-04-13 0 195
教學文章房仲好做嗎？

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房仲好做嗎？15 年資深房仲的真心話：入行前你必須知道的 7 個真相【2026 最新】房仲好做嗎？先看數字再決定「房仲好做嗎？」這大概是我被問過最多次的問題。我是謝濱展（阿濱），在台中做房仲 15 年，從菜鳥業務做到遠見房屋共同創辦人，帶過超過 150 人的團隊。這篇文章不是要勸你入行，也不是要嚇退你，而是把最真實的數字和經驗攤開來讓你自己判斷。真相一：房仲的淘汰率高達 80% 這不是嚇你。根據業界統計，房仲新人在入行第一年的淘汰率大約 60-80%。也就是說，10 個人進來，撐過一年的只有 2-4 個。主要原因不是能力不夠，而是對這份工作的理解錯誤。很多人以為房仲就是帶看、簽約、收佣金。實際上，80% 的時間你在做的是：打電話被拒絕、跑社區被管理員趕、等客戶等到天荒地老。真相二：前 6 個月幾乎沒收入房仲是先付出再收割的行業。新人前 3-6 個月通常是「養客期」，你在建立商圈、累積客戶、學習基本功。這段時間的收入很可能是零。有些公司會給底薪 2-3 萬，但條件是達到一定的開發量或帶看量。有些公司完全沒底薪，高獎金制。你要評估的是：你有沒有 6 個月的生活費存款？如果沒有，建議先存夠再入行
2026-04-13 0 139
教學文章租賃

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台灣租屋市場為何不健全？房東自租怎麼保障？從荷蘭制度學到的 5 個關鍵解方租屋市場不健全導致租屋糾紛今天要講一個很重要的東西，因為我真的忍不住了。我身為房仲在市場看房子看了 14 年，成交超過 300 間，不管是學生、首購、置產、透天、商辦我全看過，目前遇過的房東和房客加起來少說破千，因為先前我處理了欠租十年的案件而這幾天又到了荷蘭旅遊因緣際會之下研究了荷蘭的房地產制度，現在我只想講一句話：「台灣的租屋市場，根本就是半個無政府狀態」如果你沒有看過我欠租十年的案件的話可以點下面連結來看看，相信你也會跟我一樣憤怒在台灣的租屋市場往往靠的是運氣、感覺、人情和信任，而結果就是屋主自租遇到租霸踢到鐵板，不僅被欠了租金還可能連房客都趕不走，但以荷蘭來說很簡單，就兩個字：「制度」，在他們那邊只要屋主照制度來，屋主就租得安心、房客也走得乾淨。以下我歸納了 5 個我覺得台灣租屋市場適用的關鍵制度，分享給螢幕前的你比較台灣與荷蘭的租屋一、租賃約為政府制式合約政府直接給你格式，雙方要簽就照規矩，不簽你連租都別租，讓租賃合約變得跟買賣合約一樣重要！也因為這樣屋主不能自己亂寫一些奇怪的
2025-09-04 1 1,071
教學文章陌生開發

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社區開發怎麼做？經營祕書懂這３招讓你事半功倍在上次「房仲基本功實戰課程」中我遇到一位很願意分享的學員，說她以前是從事物業秘書的工作，看了我的【開發信系列文章】後超有感，忍不住想來和我分享過去擔任秘書的經驗，我們稱呼她為「祕書姐」來繼續接下來的分享吧！秘書姐說以前是在七期的豪宅社區擔任秘書，每天最先要處理的就是厚厚一疊的信件並且「檢查收件人」，收件人寫「貴住戶」的一定會先被淘汰，尤其是從信封一看就透出房仲資訊也會被淘汰，還會用照光的方式來確認是不是房屋仲介，也會摸信件看有沒有放名片 ( 這點之前這篇文章中有提到 ) 只要屋主有事先交代，這些信件其實都在櫃檯秘書這一關就被刷掉，被直接丟掉的開發信不計其數，而怎樣的開發信又會被留下呢？開發信變成重要信件是關鍵！「屋主們在意的地方都不同，有些屋主會同意拆開信件確認，有的屋主又不可以，信封如果做得密不透風，照光也看不到裡面，收件人又寫得很完整的話，我們也會怕把屋主的重要信件丟掉，所以外觀像重要信件的基本上都會留存有的社區秘書還會特別打電話通知屋主，請他們再抽空來領取信件 ( 因為有些屋主實際上居住的是別的地址 )，通常屋主接到我們的通知，真的都會在短時
2024-08-01 0 3,254
教學文章銷售技巧

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預售屋買賣時這 4 個眉角你必須要知道！過去我在房仲業耕耘、分享各項房仲業務心法，近期我與幾位同事為了提升預售屋銷售技巧所以特別請到一位從事代銷行業很久的講師來和我們分享她賣預售屋的成功秘訣！經過了一上午我才知道原來代銷要注意的眉眉角角這麼多！一直以為房仲業務已經是一個需要處處留意、留心的行業，但代銷要留意留心的面相及深度更不一樣！一、接待不只銷售更要觀察隱藏需求你會不會覺得接待中心總是長的很氣派又漂亮呢？畢竟它是可以稱之為「建案門面」的一個重要角色在介紹建案資訊前你可以先開始一段輕鬆的談話，這時候很重要！千萬不要急著介紹你的案子！必須要和買方多聊聊，聊他家的狗狗貓貓，或是前幾天晚餐吃到一家很好吃的店「你是台中人嗎？」「你從哪裡來的？」「對這附近熟嗎？」交換日常，把他當朋友，趁機判斷他的【隱藏需求】是什麼，說不定連買方自己本人都沒注意到，但你注意到了！恭喜！這時候請開始你的表演！此時開始用簡單明瞭的簡報搭配大樓模型與樣品屋，使買方腦海中呈現立體的想像畫面數據化、具象化，雙重呈現，緊緊抓住買方的好奇心。
2024-07-14 1 2,177
教學文章影音行銷

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591廣告技巧－線上賞屋銷售的第一步！如何拍出吸引人的房屋照片？為什麼別人 591 照片比較好看？恭喜身為房仲的你發現這件事了！而這也代表著你已經要準備砸錢下廣告了！所以為了讓廣告能產生最大效益今天阿濱我會跟螢幕前的你講一些我在實際做業績時的一些「拍照觀念」，接下來就趕快來學習如何拍出超屌 591 物件照的 5 個小技巧吧！學起來讓你每張物件照片發到 591 上件件夯到炸掉！技巧一：均勻的光線、廣角拍攝照片內要有平均的光線，所以要記得一定要把全室的電燈都打開！不要讓環境過暗使得後期修圖過於不自然與失去該有的畫質加上廣角畫面才能提升整體空間感！只要一開始的照片光線與構圖落在容易調整的範圍，要調整的時間就能大大降低，高效率的產圖來更新物件照片才是上上策。 #不要以為什麼都可以靠修圖 #修圖只是輔助技巧二：正確曝光、氛圍明亮乾淨舉例來說當你在拍攝客餐廳這類公區域範圍時，確保主體有在你計畫呈現的視線範圍內是在主要位置，視覺上感受到的顏色是明亮、乾淨的。像照片中有拍攝到陽台的窗外景就是很重要的一環了，窗外是否相對鮮豔最好能有藍天白雲的景色，也是構成好照片的
2024-06-28 1 4,111
教學文章影音行銷

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房屋開箱該用什麼設備？線上賞屋的必備攝影設備大全！現今的買方隨著時代的改變從 DM 廣告上約房仲看房，逐漸轉變成以觀看線上賞屋為媒介來聯絡房仲，而我們房仲也因應需求必須學著如何拍攝「房屋開箱影片」，甚至開始發展個人品牌成為一名 Youtuber 或是 Tiktoker 而阿濱我大概是從 5 年前就開始拍影片了（點這邊看我的第一支影片）所以在攝影設備的部分還是蠻有自己的一套心得可以跟大家分享的，今天這篇文章將會和你分享一些實用的知識和資源，教你如何選購最適合你的攝影設備喔！拍影片的五大迷思迷思一、一定要買單眼相機？當然沒有一定說要用單眼才可以拍攝，新手剛接觸拍攝用手機就可以了，如果一開始就接觸單眼相機反而會因為太多技巧而花費巨大的時間成本在學習之上，我覺得相當不划算，如果說你想追求影片品質，建議平時就要有攝影的習慣或是有一定的設備熟悉度再來接觸會比較好。迷思二、一定要買很貴的手機嗎？不用喔！但是一定要有「廣角」功能！今天如果你連廣角都沒有，不要說拍攝房屋開箱影片了，連 591 上的房屋照片都會蠻不好看的，所以身為房仲的你一定要有一台有廣角的手機！迷思三、一定要買三軸穩定器
2024-04-22 1 3,526
教學文章銷售技巧

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屋主只給一個月委託房仲該怎麼辦？從委託到成交我只花 20 天！（附房仲 15 個行銷概念下載連結）相信很多房仲不管是新人還是老鳥在銷售時都會遇到一個狀況，那就是屋主只給 1 個月的專任委託，而對於我們房仲來說這點時間不但無法「議價」甚至連「測試市場反應」都顯得時間有點不夠用，今天就來跟大家聊聊我是如何從簽專任到議價最後成交只花 20 天的故事吧！房仲經營社群平台有多重要？七月在這炎熱的梅雨季，正當我趕著帶看忙得焦頭爛額時，我接到了一通來自彰化屋主的電話「阿濱，我看你 FB 一直在成交，有個房子想要賣，想請你幫我做評估！」我幫他評估完後經過一番討論，屋主似乎對於我提出的方案不太滿意，我們就這樣又失去了聯繫，無疾而終．．．此時我心想著「這次錯失一個委託的好機會，真的好可惜．．．」雖然我這次沒有簽到委託，但這期間我陸續向屋主透露我成交的物件，首先是水悦私塾我僅用兩週的時間賣出，接著國泰維瓦第我帶看了高達五十組後 10 天內就迅速成交而我為甚麼要透漏這些訊息呢？因為我要讓他了解我的能力是值得信賴的！這邊也想和大家分享一點很重要的觀念，那就是你如果要分享動態的話絕對不要只發一
2024-02-16 1 3,370
教學文章開發信

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房仲開發信封 4 大地雷你一定要避開！現在取得房仲開發神器【文章索引】 1. 開發信封反面教材 2. 地雷一：信封尺寸 3. 地雷二：信封設計 4. 地雷三：信封上的資訊 5. 地雷四：信封厚度 6. 取得房仲開發神器我從事房仲教學課程 9 年，開辦 4 年的實體課程，在第一屆的課程之後其中一定會有的單元就是「房仲開發信」寄出的開發信最重要的事就是：第一、屋主有沒有收到，第二、屋主想不想打開，這兩點在你的開發中 90 % 定生死，所以我要告訴你們：開發信非 ‧ 常 ‧ 重 ‧ 要！（真的很重要所以這篇文要認真看完）我以前看過一則新聞，這位業務把房仲開發信寫得像「白包」的案例讓我印象深刻， A4 紙上面寫著大大的「發財秘笈」，連信封都沒給就投進屋主的信箱裡，讓屋主發文說完全不想有業務往來。長得像白包的開發信新聞傳送門：https://house.udn.com/house/story/123591/6310666 在上面的案例中很明顯反映出屋主在看到不同的開發信會有不同的感受，也非常影
2024-01-08 3 11,748
教學文章議價 / 估價

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房仲如何從估價到專任？教你如何鎖定房市行情！取得屋主信任！前言近期我的策略開發信寄出了第二封了！於是在 2023/5/8（星期一）這天我在幫房仲新人上課時接到了來自北屯機捷電梯別墅的委託，在電話中屋主強勢的詢問了我一個問題「謝先生，你覺得我這間房子要賣多少？」由於寄出開發信前我早就做了很多功課，所以我很快速就知道價格應該開多少．．．但我決定把這個機會留給新人練習！於是我給了新人一個方向並說了「去查詢 591 、同業開價 5000 萬附近的電梯別墅，到附近去繞繞感受一下行情」就這樣新人下課後足足花了 4 個小時查詢了附近的物件，等到他跟我回報行情時我才發現有一半以上的資料是查錯的．．．首先他查詢了與標的物差了非常遠的物件接著是跑了錯誤的商圈，也因為這樣浪費了很多時間．．．在了解事情後，我花了 5 分鐘查了案子後就直接打電話給屋主，這之間我又花了大概 5 分鐘的通話時間就跟屋主溝通好價格，最後也跟屋主約好時間簽專任委託。新人花了 4 個小時瞎忙，結果我只要 10 分鐘就可以搞定，那麼差異到底在哪呢？以下聽我娓娓道來房仲估價前的理解首先
2023-05-27 1 3,143
教學文章租賃

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面對租屋市場，房仲如何保障屋主權益？了解這三點讓你事半功倍！在不動產業中，房仲的角色非常的重要，他們負責謹慎地挑選合適的承租方並保障屋主權益，以及協調房東和房客之間的租賃交易而這點因為我最近在處理一件「Trouble 件」所以非常有感（PS：Trouble 件意思就是已經出問題的案件）今天阿濱我將從房仲的角度來談論租賃中你需要注意的幾個事項！首先出租前需要注意什麼？要先有一個觀念那就是不管是對房仲還是屋主自租而言「租賃本來就需要比買賣更加謹慎！」「租賃本來就需要比買賣更加謹慎！」「租賃本來就需要比買賣更加謹慎！」很重要所以講三次因為打從一開始租賃交易就需要付出很多的時間成本去擬合約及找適合的承租方，這樣才能保證後續不出問題，此外，房仲更需要為屋主提供一系列的服務（例如協助補繳水電費、維修傢俱等等）所以如果房仲與屋主一開始不謹慎地選擇承租方，就可能會導致後續承租方拖欠租金、損壞房屋等等。那我們在挑選合適的承租方時，到底需要注意哪些點呢？下面聽我娓娓道來吧～面試利用這三點觀察承租方！第一點：初次見面時先
2023-05-04 1 3,009

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