教學文章|房仲日常：謝濱展-阿濱

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教學文章議價 / 估價

2023-05-27 0 59
房仲如何從估價到專任？教你如何鎖定房市行情！取得屋主信任！前言近期我的策略開發信寄出了第二封了！於是在 2023/5/8（星期一）這天我在幫房仲新人上課時接到了來自北屯機捷電梯別墅的委託，在電話中屋主強勢的詢問了我一個問題「謝先生，你覺得我這間房子要賣多少？」由於寄出開發信前我早就做了很多功課，所以我很快速就知道價格應該開多少．．．但我決定把這個機會留給新人練習！於是我給了新人一個方向並說了「去查詢 591 、同業開價 5000 萬附近的電梯別墅，到附近去繞繞感受一下行情」就這樣新人下課後足足花了 4 個小時查詢了附近的物件，等到他跟我回報行情時我才發現有一半以上的資料是查錯的．．．首先他查詢了與標的物差了非常遠的物件接著是跑了錯誤的商圈，也因為這樣浪費了很多時間．．．在了解事情後，我花了 5 分鐘查了案子後就直接打電話給屋主，這之間我又花了大概 5 分鐘的通話時間就跟屋主溝通好價格，最後也跟屋主約好時間簽專任委託。新人花了 4 個小時瞎忙，結果我只要 10 分鐘就可以搞定，那麼差異到底在哪呢？以下聽我娓娓道來房仲估價前的理解首先
教學文章租賃

2023-05-04 0 99
面對租屋市場，房仲如何保障屋主權益？了解這三點讓你事半功倍！在不動產業中，房仲的角色非常的重要，他們負責謹慎地挑選合適的承租方並保障屋主權益，以及協調房東和房客之間的租賃交易而這點因為我最近在處理一件「Trouble 件」所以非常有感（PS：Trouble 件意思就是已經出問題的案件）而今天阿濱我將從房仲的角度來談論租賃中你需要注意的幾個事項！首先出租前需要注意什麼？要先有一個觀念那就是不管是對房仲還是屋主自租而言「租賃本來就需要比買賣更加謹慎！」「租賃本來就需要比買賣更加謹慎！」「租賃本來就需要比買賣更加謹慎！」很重要所以講三次因為打從一開始租賃交易就需要付出很多的時間成本去擬合約及找適合的承租方，這樣才能保證後續不出問題，此外，房仲更需要為屋主提供一系列的服務（例如協助補繳水電費、維修傢俱等等）所以如果房仲與屋主一開始不謹慎地選擇承租方，就可能會導致後續承租方拖欠租金、損壞房屋等等。那我們在挑選合適的承租方時，到底需要注意哪些點呢？下面聽我娓娓道來吧～面試利用這三點觀察承租方！第一點：初次見
教學文章房仲好做嗎？

2023-03-09 0 303
準房仲的入行建議－直營加盟怎麼選？（管理資源篇）接續上一篇的（存款學歷篇）我們今天繼續來了解直營與加盟在資源上的差異吧！店頭管理也來分析一下直營店通常落在 15 人以內（少數旗艦店人數會超過）而加盟店則幾乎都是以大店制為主！（業務越多越好，辦公室能坐滿就盡量坐滿）也因為人數上的不同所以又造成了管理人員上的差異首先直營店會按部就班一日三會（分別是早會、午會、晚會）行程非常充實，也有可能只有早會跟晚會，看各品牌的規定，我之前聽過最硬的是每小時都要進度回報（回報業務行程）而因為行程滿檔所以下班時間通常都是晚上 10 點以後（是的你不用懷疑，就是這麼精實），接著員工的個人定位的部分直營店追求的是「穩定」，公司會比較希望你能接受一些上面規定的例行公事並按表操課，有些人會說會有像公務員，但我個人覺得其實沒有這麼嚴重加盟店則是一天基本一會（早會）也有極少數會有二會（通常是店內組長準備出去開店需要大量訓練核心團隊才會開二會）而開會內容通常就是跟大家匯報物件交流銷售近況接著等店長講完話後就解散了，這時如果你是高專就可以開始忙自己的了（看要找客戶、找同事還是回家睡覺，我亂講的哈哈）但如果你是加盟店的普專，一樣
教學文章租賃

2023-01-30 2 866
房東租屋注意事項！做好這三點才能杜絕惡房客！這是一件在 2020 年發生的事件，雖然不至於演變成租屋糾紛，但這個過程還是非常值得我分享出來給各位這租屋事件是這樣開始的當時我的老客戶請我幫忙租屋，而這間房子是一棟坐落在青海路上的獨棟透天，房子才剛裝潢完屋況非常新穎我跟屋主說承租方必須要好好慎選，不然會出問題，所以我就把以前慘痛案例拿出來講過一次，包括像是之前有文章提到的「租給養寵物人士，一年後交屋房子像被核爆過一樣，屋主在我面前直接爆哭的故事」而這位屋主也非常信任我，出租的 1 個月中我陸陸續續帶看超過 15 組，最後選了一組看起來非常正常的承租方進行「面試」，對你沒看錯租屋也要面試，目的就是約屋主跟承租方見面再依表現嚇去觀察決定要不要出租 #租賃應該比買賣更加謹慎就這樣到了面試當天我跟屋主看著承租方停好車並從他的 BMW X4 下來，接著映入眼簾的是梳著帥氣的韓式三七分，身穿休閒西裝的質感年輕人面試的過程雙方聊了約 30 分鐘，首先我請承租方提供工作證明、名片並藉機聞一下是否有抽煙，但發現噴了香水完全聞不出來（一聞就知道有準備）他也非常客氣的準備了國外
教學文章商圈精耕

2023-01-03 1 754
房仲基本功－新手業務看這邊！商圈精耕前你該做哪些功課？在 2022 年 11 月 9 日【基本功實戰班台中場】有一位來自新北市的小安他外表高壯，個性安靜，分組後就坐在我的前正方，大大的眼睛一直集中精神盯著我，說實在的一開始還真的有點被他嚇到哈哈但隨著課堂時間的經過我發現他不僅認真寫筆記而且還積極發問搶答！他問的其中一題就非常值得我分享，也剛好呼應本文主題：房仲在商圈精耕前該做哪些功課？（不知道商圈精耕是什麼的朋友可以先看這一篇文章）以下讓我還原當天的問答「濱哥！請問我到底要怎麼商耕？」小安舉著手問著「首先你要先活用今天課堂上的心法阿，今天不是都有教嗎？」「濱哥我知道，但我想了解實際可執行的作法」小安堅定的看著我「好，那我先問你個問題，首先你有沒有想過自己商圈精耕的策略是什麼？」小安陷入了一陣沉默．．．「好沒關係，那你針對商圈做的功課有哪些？」就這樣我眼看小安又陷入了一陣沉默，於是我趕緊接話「你現在知道為什麼你不知道要怎麼開始商耕了嗎？因為你還沒有做功課，等等下課我會幫你擬幾題回家作業，你回去之後把資料準備好再開始商耕
教學文章陌生開發

2022-12-19 1 1,292
掌握「 4 要 3 不要」讓你跟委託恐懼症說再見！ 2022 年 11 月 9 日，經過 7 小時【基本實戰班】的課程轟炸後，我一一的跟房仲學員們合照、說再見，就這樣過了 30 分鐘，全場只剩下工作人員以及一位學員一直在旁默默的站著等我．．．就這樣我主動走了過去，而他也連忙做起了自我介紹「濱哥你好，我是來自新北ＯＯ房屋的小平，目前從業 5 年了，有些事想請教您」「嗯？你從北部下來怎麼不報名之後的台北場就好，那麼急幹嘛？」「濱哥是這樣的，我朋友介紹了一位超理性屋主給我，目前我知道的訊息是他己經賣超過 10 個月了，而且這個案子還有 6 個房仲正在委託中，而我則是 2 天後 11 月 11 日下午要去找屋主面試，請問我該如何是好？還是有甚麼技巧嗎？」一聽到這邊我心裡想說「屋主選在這天面試是要給你雙十一特別優惠嗎」，但由於這句話太白目了所以我沒有講出來哈哈。於是我立馬展現專業併跟小平說「這種屋主他最需要的就是顧問式的服務，你必須夠專業才能在面試中脫癮而出，而剛剛的課程中我都有講到，所以太好了！你可以現學現賣阿！」「可是濱哥剛剛整堂課下來雖然我有學到觀念、實戰、邏輯，但現在遇到真實案例我真的
教學文章陌生開發

2022-12-13 0 1,361
房仲陌生開發秘笈－你真的會跟長輩拉五同嗎？破解這二大問題讓你開發機率成功上升！在 2022.11.02 星期三晚上 FB 直播最後開放 QA 時，有一位同學 Bella 問了一個問題「最近在陌生開發的時候，很常遇到屋主要給你賣但他卻不簽委託書，連一般約都不要，會說沒關係你有客戶就帶來就好，濱哥我想問遇到這種屋主要怎麼辦？」聽到這個問題的當下我給了他比較直接強勢的說法「請屋主提出 3 位委託房仲的名字，如果記不住，代表沒有很用心，待屋主思考時我再切入我的服務項目」（方式類似房仲開發秘笈－破解屋主因簽太多拒絕的四大步驟）就這樣結束了那天的直播但我沒想到的是，在 2 天後 Bella 又到 FB 社團上發問了一模一樣的問題，看到這個狀況馬上引起了我的好奇心！並主動私訊他「Bella 上次直播後，我沒有解決你的問題嗎？還是你有什麼不懂的地方？」「有哇，但我還是卡關了，我覺得是因為對方是農地阿公，所以你的方法不適用」「我教你的方法應該跟是不是農地阿公沒有關係吧哈哈」「濱哥沒有拉，他說被騙過，所以對仲介沒有信任感！」一聽到這邊我瞬間我懂我該怎麼教他了！
教學文章開發信

2022-10-08 1 2,275
房仲基本功-開發信小眉角（下集）經過上集房仲基本功-開發信小眉角（上集）後相信大家應該都對於開發信的信封袋有一些基礎的想法了吧，那我們今天繼續來針對開發信的「內容物」來作分享吧！開發信中裡面除了放信，大家不訪參考下面舉例的物品與小眉角來提升屋主回電的機率喔！一、放有自己品牌特色的周邊屋主平常一定會收到一大堆開發信，所以要想在眾多開發信中脫穎而出的話！放入自己品牌特色的週邊就非常重要，一方面可以加深屋主對你的印象，另一方面還可以展現貼心的一面（比如說疫情當下放酒精跟面紙）至於怎麼活用此類型的開發信就要看大家的創意囉～延伸閱讀：雞蛋開發信二、對話截圖（讓屋主更信服）在信封內放入買方的截圖不但能增加屋主對我們的信任感，更可以讓屋主了解我們的服務口碑，所以與其直接將對話截圖列印下來我會更推薦大家把對話截圖結合進開發信之中喔！三、不要放白紙黑字的開發信很多業務都會用手寫開發信來表示自己的誠意，但往往寫的文情並茂卻卻石沉大海了無音訊，其實有很大一部份的原因就是因為白紙黑字的方式太像訃文了讓人觀感不佳，所以說手寫開發信也是需要美編的！如果今天沒有美編的打
教學文章陌生開發

2022-09-12 3 2,491
房仲陌生開發秘笈－破解屋主因簽太多拒絕的四大步驟你是否因為屋主已經簽給很多同業了所以時常吃閉門羹？又或者想不到突破的方式所以選擇帶假買去騙屋主？近期在【房仲阿濱交流社團】中就有網友對這個話題提出疑問，而且討論的十分熱烈，所以為了回答大家的問題以下阿濱我統整一下【破解屋主因簽太多拒絕的四大步驟】希望能幫助到大家，而這四大步驟是我做業績的秘密武器之一！趕快學起來吧！步驟一、讓屋主了解同業都再做什麼大家都知道很多同業根本就沒在回報，因為他們的目的通常只是為了簽案子回去交差了事。所以首先我們可以將這點告知屋主，並讓屋主了解同業到底都再做些什麼：「大哥，這幾位已經跟你簽委託的仲介如果你能說出 3 位仲介的名字我馬上就走。小弟絕對沒有第二句話」緊接著跟屋主強調：「如果你的房子願意給我賣的話，我絕對會用心到讓你記得我的名字，絕對不會像其他仲介一樣只是為了簽案子回去交差了事」步驟二、強調團隊優勢如果這時屋主還願意聽你繼續講下去，你就必須將你的優勢放大！所以這時強調團隊優勢就很重要！記住打鐵要趁熱，這時不管屋主說什麼你都要繼續接著說：「大哥！再者我們團隊有 200 多位業務一起幫您銷
教學文章陌生開發

2022-08-12 1 5,523
新手房仲注意！簽委託當下必問屋主的 9 大問題經歷了烈日下的商圈精耕，揮灑汗水的寄開發信，十足耐心的經營培養，終於屋主點頭答應（不是求婚），拿到委託當然是非常高興以及迫不及待，要把這個案子好好了解一番，幫屋主賣出好價錢、給自己一個好看的業績、成為一個會在網路上被說房仲薪水好高的專業房仲，甚至開始想成為百萬超業的樣子，想著上台領獎的話該要說什麼好．．但先等等！現在最重要的就是把握這段黃金時段甜蜜期，趕緊了解屋主的預期心理，尤其是針對買賣的經驗發出提問，因為你永遠不知道一個人曾經經歷的案例是什麼模樣的，萬一他之前很幸運 A 買 A 賣加超業房仲，一個禮拜就結案買到好房子，相對你可能接下來因為屋況人況等等各式各樣的問題需要一個月才能幫他賣出這間房子，兩相對比之下，真的能夠肯定屋主不會因此想要解專任、取消委託嗎？所以知己知彼，方能百戰百勝！九大問題偏向專業性及經歷面向，適合各位房仲朋友和屋主坐下來喝一杯咖啡好好聊，記得一樣是「不要一次問完」！任何事情都不要想一次就一定要做到最滿，慢慢溫水煮青蛙才是讓客戶離不開你的最好方式。延伸閱讀：成為 A 案最愛的不動產經紀人吧！透視屋主 8 必問提問一：之前有賣過嗎？雖
教學文章房仲好做嗎？

2022-06-20 1 1,107
新人必讀！房仲四階段！現在的你在哪個階段呢？註：Noob 在電玩遊戲中通常指的是「菜鳥」「菜雞」也稱為「小白」或「雷包」，也可以指「對某件事不熟悉或缺乏經驗的人」。相對於 Noob 而言，Pro 也就是「專家、高手、專業的人」。第一階段：死仲介（NOOB）剛入行房仲的人，大多都有一段暗無天日的苦日子，當然我也不例外。回想起來，覺得邁向超級業務的路，就跟我閒暇時候玩的「Minecraft」一樣，一開啟就要到處收集木材礦石，猥瑣發育，血量太低時還隨時可能會死掉。而這就讓我想起我還是房仲菜鳥的時期，我也幫學長姐買了不少便當，以此來拜託前輩教點招式，土法煉鋼，走了不少冤枉路，這中間的苦，大多是心態跟體力和面子的消耗。房仲新人第一週通常會被要求認識商圈，有的人騎在路上熟悉社區時，會因為東張西望被車撞；有的人拜訪社區會被趕出來，覺得自己就像是要去傳福音的傳教士一樣，屢屢被拒絕；打個 591 自售，也被當成過街老鼠人人喊打，各種狀況百出。相信這是大家共同的經歷，還有就是挫折迷茫的時候，常常時間還沒到，回不了公司，只好坐在公園思考人生。當然，這都是常態。延伸影片：【新濱訓練】EP.1 突入直擊 !
教學文章開發信

2022-02-09 5 26,149
你為何要寫開發信？房仲店東沒告訴你的事！ 2022 年最好的禮物，就是教會信任我的房仲朋友如何寫開發信，因為寫好開發信等於你擁有思考能力我在 YT 2018 年 11 月 9 日出版了一集： 3 年過去了現今的房仲店頭，讓我感到訝異的是，一樣從來沒有人好好靜下心告訴你為何設計一封好的開發信對房仲生涯是如此重要的大事！你寫開發信是為了學習如何思考，因為思考讓你在現實中保持高度競爭力，思考讓你戰勝你的競爭對手而我所指的是良性的競爭，如果你能夠思考、表達，你對同業來說絕對是致命的，你幾乎是所向無敵，正因如此，你才要學習如何寫開發信！如果你能有條理地介紹好自己優勢並清楚地呈現出來，屋主會把錢送給你面前、會給予你機會，你將擁有影響力這才是學會寫開發信的目的，這才是你必須學會的，懂以上道理，那將會是你最鋒利的武器！你是不是常常在寄出上百封開發信，期待屋主回電，但每次都落空，進而對開發信失望呢？你一定會很好奇，為何我教的新人成交率如此之高呢？今天我就大方公開大絕招，讓你知道我如何讓從業 5 個月又 15 天的新人，在 2022 年 1 月初時一案定江山蛻變成百萬經紀人