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  • 2020年5月議價二部曲
    2020年5月議價二部曲 心法 要讓屋主知道你很真心誠意在賣,而且要言之有意義,雖然後續經濟會發生什麼事大家都不知道,但我們還是要盡好業務的本份,讓雙方開心成交 對話 我把你的房子當自己的家在賣,用最高規格在看待這個案件,光是拍照我就跑了好幾次,並且後製修圖+推案,相信大哥一定很有感同身受 房子賣不掉只有三個原因 第一屋況不好、第二價錢太高、第三業務不努力 大哥你覺得我不夠努力嗎?還有屋況有不好嗎? 那就是價錢問題了 還好我們不是投資客,我每個投資客至少都賠50-200萬:如XX社區7I、7J、16A、XX社區2C、XX社區2A 今年因為疫情關係,大家都會觀望,我們的持有成本會越來越高(管理費+利息+土增稅) 2018年8月:最後一筆成交價也是23.1萬 你是個成功人士,知道你不是缺錢,只是感覺問題,不想賠 投資有賺有賠,如股神巴菲特買蘋果也是卡住 我們今天的標地物是大樓,不是店面,缺乏稀有性,買方可以選擇很多 買房子跟買股票一樣是買在時機,例如宏達電(HTC)股票代號:2498,在2011年4月29
    icon2021-06-13 icon0 icon983
  • 2020年4月議價首部曲
    2020年4月議價首部曲 《前情提要》 這是我2020年4月在跟屋主議價的心得記錄 當時沒有人知道後續疫情會發生到什麼情況,後來本案被我賣掉了 雖然屋主後來有酸我,怎麼股票沒有跌呢? 但我們還是很好的朋友,這文案就送給大家了哦! 心法 議價其實只是要讓屋主有台階下,給他一個充份理由,他就會說服自己 從業務角度切入: 大哥,我們房仲是房地產第一線人員,對於買方市場景氣如何? 我們最有感受,因為這直接影響到我們收入,坦白講一個月最少30則廣告(591) 以前至少可以接到8-10通電話,可是近期有一通電話,我就會非常珍惜了 現在各行各業都不太好,股票套牢的開餐廳傳產外銷都停滯了,買方就算有求要買屋,預算跟信心都降低了,這就是很現實的狀況 大哥我很想把你賣到理想價,但我一定要說實話,不想讓你錯失成交的機會 直接跟屋主說我都有幫你行銷跟曝光,可是都沒有客人來看,要不要重新給個數字我來努力看看 (前提是都要有努力回報跟經營感情) 用時事角度切入:(EX.股票大跌+武漢疫情) 建議屋主降價換現金,入袋為安
    icon2021-06-13 icon0 icon1,106
  • 成為 A 案最愛的不動產經紀人吧!透視屋主 8 必問
    成為 A 案最愛的不動產經紀人吧!透視屋主 8 必問 人與人之間往往透過聊天開始建立一段關係,就算是交友軟體也不可能完全不聊天就交到朋友(如果你帥到像金城武加劉德華的程度那可能可以),聊天是將自己的想法透過語言文字表現出來,並且接收由對方的語言訴說出的對方的想法,因此,一場愉快的聊天大多數時候能開啟一段美好的關係,而在聊天中找尋出對自身有用的資訊,這場聊天於你而言就可以稱為是一場「有用的聊天」。 阿濱經常鼓勵大家要經營客戶,聊天中穿插這 8 大必問,不但能在讓屋主心情愉快的同時,找尋出他需要的服務模式、想要達到的目標,既滿足了人想分享的分享欲,你也在他不知不覺中成為最了解他的那位房仲人員,後面的後續相處議價自然能夠減少許多摩擦,還能判定這件案子等級,排定處理優先順序。 第一問:當時為何買在這裡呢? 除了投資客以外,多數的自住客買房子的背後不是結婚成家,就是有了孩子想買更大一點的房子住得更舒適,挑選房子一定也有做一定的功課 ,還會有住過之後實際的感想、房子的優缺點等等等,光是聽到這裡應該就知道為什麼要問了吧;這是一個開啟話題很好的基礎題,帶著真心想了解屋主的意味詢問,讓屋主感受到你的誠意熱情所在,一定
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  • Candy銷售實戰大公開
    Candy銷售實戰大公開 2021/02/07:某某知名社區戰役 心法: 了解房子優勢比較社區其他間,為什麼要選這間 注意買方的情緒,不是要跟他吵架 情緒不疾不徐,盡量讓他們懂得好的地方​ 我:姊姊我知道您之前看過其他間這個社區房子,但是你不知道我們這間跟其他間的差異性 你看這是格局圖,我們的房子她是三面採光,我們衛浴一間有開一間沒開 之前你們說的五樓,其實他採光只有兩面,衛浴都沒有開窗,雖然他們有落地窗陽台 但是我覺得真的太小了,沒辦法使用 再來就是他們是面社區裡面沒有view,我們這間有view 環境訴求 買方:這間屋主到底多少價格賣? 我:1498萬 買方:我看這邊行情都1250-1300萬而已,他真的賣太貴,我們真的隨緣 我:屋主賣這間房子是有價值性在的,第一它有裝潢,有view,採光,B1車位 老實說現在捷運沿線的房市真的都往上漲 買方:台中人又不搭捷運,捷運根本就是沒用,台中人
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  • 社區秘書如何檢查開發信?
    社區秘書如何檢查開發信? 前言: 阿濱希望大家不要再浪費時間跟金錢,辛辛苦苦製作大量開發信又被丟掉,節省社會資源 Q:都是如何判斷要拆信來看 A:看包裝很漂亮那種,或是比較不一樣的 然後不能寫地址 因為我們都會去查寄件人地址 然後還有那種貼郵票的,反正蠻好認的 我們也會用手機手電筒去照光信件,看裡面反射什麼樣的紙張 寄開發信重點: 1.秘書會Google「寄件人」地址,檢查出是房仲店頭就直接丟掉(秘書會反查確認是房仲就會丟掉) 2.改寄英文地址送達率會提升 3.不要寄雙掛號,會用手機手電筒去照光信件,看裡面反射什麼樣的紙張 4.寄件用正常的信封即可,包裝很漂亮那種,或是比較不一樣的都會檢查 像這樣一看就知道是房仲
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  • 房仲、房仲課程、房仲開發、房仲術語、存證信函、郵局存證信函、免費下載
    房仲陌生開發秘笈-店長怎麼辦?屋主要寄存證信函給我(附免費 PDF 下載) 首先存證信函是什麼呢? 先幫大家科普一下存證信函是什麼好了,存證信函其實就是一種可以保存證據的文書,保存證據的方式則是採用雙掛號方式寄出信件,一份寄出另外一份留存在郵局,讓你能在日後的「訴訟」透過郵局的發信日以及其內容作為證明的信函,證明確實已經盡到告知的義務,也因為這種不同於掛號信的特性,所以經常被欲提出訴訟的當事人廣泛的運用。 那如果你還有更多有關於存證信函的疑問的話,可以直接到 中華郵政 的網站上了解,裡面不管是費用、效期、注意事項都有詳細解釋,甚至是郵局存證信函範本也能在網頁中下載喔~ 接著進入事件正題吧 在某次演講結束後我遠遠的看到有位學員手上拿著紙筆一臉著急的朝我跑來,當下我想說不會吧...這位粉絲也太熱情了吧哈哈(嚇我一跳) 正當我紮好馬步準備好要跟他握手時,他卻突然停了下來劈頭問了我一個問題 而這個問題由於我覺得很不錯,所以特別記錄下來希望能幫到其他同樣有這個困擾的朋友們!以下還原他當時問的問題~ 「想請教濱哥,我最近有經營一棟大樓,結果成交了 4 戶都有寄賀成交的開發信,結果剛剛有一個屋主很生氣的打電話給我
    icon2021-06-12 icon0 icon2,945
  • 房仲商圈精耕的會議和個人協作 - 葵花寶典下集
    房仲商圈精耕的會議和個人協作 - 葵花寶典下集 團隊合作中必不可少的就是開會環節!(相信房仲朋友的各位都非常熟悉了吧)房仲業尤其喜歡開會,週會月會新人會,什麼都開什麼都要會,但如果所有的會議都只是在聽上面的人畫大餅、聽超業在炫耀業績,那真的是可以稱為浪費人生浪費生命,所以,不管你是在底下乖乖聽講的蔡逼八,還是在上面口沫橫飛的組長店長,學會「如何有效開會」都是很重要的! 來看看我帶房仲菜鳥們的一天 商圈精耕會議要點 第一:團隊要有共識 有共識的團隊遠比一群盲目前進的人群來的強大,古代軍隊打仗前為什麼要先精神喊話,就是要把大家的心凝聚在一起,這樣才能把原本只有 10 分的力量發揮到 12 分,他們的共識是「打倒敵人!」,而身為一個不動產專業經紀人的團隊共識就是要一起成為「商圈精耕完全體」,商圈範圍廣大,其中的細項又數不勝數,一個人怎麼可能鉅細靡遺地跑完呢?這時候就要仰賴團隊的力量,大家分工合作,才能把商圈完全開發,有錢大家一起賺! 第二:人員分組, 3 人打天下 古有桃園三結義,今有房仲三人組,三個人為一組避免了兩個人相對看不知所措的尷尬窘境,也避開了多人成群可能會更分散的可能性,三人分工的效率是最好的!
    icon2021-06-12 icon0 icon1,728
  • 商圈精耕大樓開發心法 - 葵花寶典中集
    商圈精耕大樓開發心法 - 葵花寶典中集 ​房仲最重要的事是什麼?把房子賣出去! 能把房子賣出去最重要的是什麼?要有房子可以賣! 不要覺得阿濱在講廢話,往往最多人忽略的就是這些看似是廢話的金句良言;你要有房子可以賣,不是伸手就會有(藍色機器貓也沒有),所以你必須去投開發信、去陌生開發、去做商區精耕,你才能有資源可以作戰,只有真的開始作戰,你才有成為「大將」的機會! 以房屋類型作為分類,提供大家獨家心法 預售屋 法律定義:指領有建造執照尚未建造完成而以將來完成之建築物為交易標的之物。簡單來說,就是還沒蓋或是正在蓋的房子 適合客群:想要新屋、自備款不足的人 步驟一:表達善意 俗話說,伸手不打笑臉人,同樣的道理,如果自己表現出足夠的善意,無論對方是否有意合作,至少態度都會好上許多, 在拜訪之前客客氣氣地打上一通電話,誠實的說明自己的身分和來意,相信誠懇一定會讓對方的好感度提升不少。 步驟二:進入案場認識代銷 俗話又說,見面三分情,面對面的拜訪和認識可以加深你的誠意和決心,就算當下被拒絕,至少之後有用處還能想到你! 《社區精耕》親家福星道 步驟三:完成各戶坪數資料 俗話再說(俗話真的很多)
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  • 房仲新人必看!
    房仲新手如何開始商圈精耕 - 葵花寶典上集 商圈精耕是成為專業的不動產經紀人要做的必須作業之一,而「商圈精耕」不是指對一般如夜市、市場、販賣民生用品的區域才進行了解,而是在畫定特定區域後,對「區域中」的社區、大樓、小市場等等都進行詳細而且精準的了解,了解的越詳細越好,因為你對這個區域有著越仔細的了解,顯得你專業並且對這個區域瞭若指掌,自然專業感和可信任感也就有了! 新人要注重商圈精耕的三個理由 如何開始商圈精耕? 不要覺得商圈精耕很難、不知道從何開始,就乾脆想跳過不做,所有的神功都是要從基本功開始練起(就像武俠小說裏面永遠都要苦練劈柴十年功),所以要成為房仲超業,也要從最基本的「畫地圖」開始! 圖像記憶比文字記憶更能停留在人腦的長期記憶區,而動手自己畫過一遍更能加深腦海中的印象,記憶清晰才能對著買方自信滿滿地侃侃而談!以下是我自己畫過的地圖範例,給各位參考 《商圈精耕》畫地圖 每天都要記錄! 就像減肥一樣,每天記錄才有進步的真實感(看到自己瘦了就會更想瘦下去),有進步的實感才會讓人願意堅持,如果你每天都看著自己紀錄的開發募集線、追蹤線越來越多,手上有越來
    icon2021-06-12 icon0 icon5,607
  • 景森想創立討論群公開心法
    景森想創立討論群公開心法 今天景森問我是否要創立Line群或FB討論群,將心法公開 不管是要徵員、增加影響力、未來開課的打算 我的建議:花錢設計自己的官網,將知識全部集合 讓信任你的受眾,慢慢累積好感 並在官網加入你的聯絡方式,如Line群或FB討論群 讓大家進來討論互動,並給予你新的靈感 再將新的文章慢慢增加至官網集之大成 大家都受益,這才是善的循環 為何我會這麼說呢?因為不管在FB、Line,每天資訊量是多到爆裂 我經過7年的網路行銷經營,得到的結論就是,只有自己的才是真的 還記得以前「無名小站」嗎?說關就關,還有「奇摩知識+」..... 有感而發,希望今天的文章對你有所幫助 #官網真的好方便 #好內容會帶來好受眾
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  • 房屋仲介
    不動產經紀人必學!房仲議價心理戰:如何讓買方欣然加價? 「仲」是一個人一個中組成的,顧名思義「房仲」就是房屋交易的中間人,而中間的橋樑往往是最重要又最艱困的角色,不像一般的行政採購,自己就是買方或賣方,至少只須面對另外一方就夠了,房仲工作就是要兩邊都面對、都要協調,尤其中間還事關著房仲薪水的主要來源 - 服務費!所以一個優秀的議價過程,不只是追求買賣兩邊的雙贏,更是要為自己也達到了三贏的局面才算給力。 這篇文章會讓你學到 1. 拒絕以「價」換「價」 2. 說服買方的工具準備 3. 阿濱親身體悟的態度心法 買房幾乎可以算是大部分人一生中最大的一筆開銷,而議價過程又幾乎都是以萬、十萬、幾十萬起跳,這幾乎是普通人好幾個月或甚至是一年左右的薪水,怎麼可能輕易讓步?因此議價就顯得十分重要,但有時候會遇到買賣方僵持不下,而很明顯賣方已經降到了合理價格,買方卻無論如何都不肯加價的狀況,這時候就是必須和買方來場心理戰,而以下就是阿濱要告訴你的戰術,輕鬆打贏這場加價心理戰! 不要用「價格」換「價格」,展現專業才是超業房仲的上上之選 很
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  • 房仲、房仲銷售、如何銷售、房貸負擔、房仲工作心得、房仲基本功、房仲課程、房仲開發、房屋買賣
    當買方房貸負擔過重時該如何銷售?房仲們閉嘴就對了! 前陣子我有一位學弟跑來問我如果買方房貸負擔過重時要怎麼賣? 我相信有的房仲會因為急於成交而不管買方經濟強力推薦。 但我絕對不會這樣做,因為房仲這一行我是要做一輩子的! 以下我也告訴大家我的觀點,以及我會如何銷售 本次考題如下 房仲溝通的三大重點 首先在房仲這一行中,學會與客戶的溝通是非常重要的。 為了有效傳達訊息,我通常將溝通切分為三個重點:「理性分析」、「案例分享」和「感性訴求」 首先,我會用一些理性的觀點來討論(理性分析) 坦白地告訴客戶,此次交易確實會影響到你們的生活,畢竟每個月房貸就要 3 萬了,你們夫妻薪水總共 5.2 萬,己超過 1/3 了,所以我不能以業務的角度去追求快速成交而隱瞞這一點,當然我不會跟你說未來房價一定是漲這種鬼話。 接下來,我會分享一些實際案例的故事(案例分享) 舉個例子,我曾經客觀的建議一位買方不要購買某個房產,但結果一年後,他反而向我埋怨房價上漲,他沒賺到。 你想想如果我今天跟你說買了一定會漲,然後你就買了,接著每個月辛苦的還房貸,但最後卻遇到了可能是「
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遠見房屋股份有限公司  不動產經紀人:施承汝(108)彰縣字第00466號

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