租屋市場不健全導致租屋糾紛

今天要講一個很重要的東西，因為我真的忍不住了。

我身為房仲在市場看房子看了 14 年，成交超過 300 間，不管是學生、首購、置產、透天、商辦我全看過，目前遇過的房東和房客加起來少說破千，因為先前我處理了欠租十年的案件而這幾天又到了荷蘭旅遊因緣際會之下研究了荷蘭的房地產制度，現在我只想講一句話：

「台灣的租屋市場，根本就是半個無政府狀態」

如果你沒有看過我欠租十年的案件的話可以點下面連結來看看，相信你也會跟我一樣憤怒
 

在台灣的租屋市場往往靠的是運氣、感覺、人情和信任，而結果就是屋主自租遇到租霸踢到鐵板，不僅被欠了租金還可能連房客都趕不走，但以荷蘭來說很簡單，就兩個字：「制度」，在他們那邊只要屋主照制度來，屋主就租得安心、房客也走得乾淨。

以下我歸納了 5 個我覺得台灣租屋市場適用的關鍵制度，分享給螢幕前的你
 

比較台灣與荷蘭的租屋

一、租賃約為政府制式合約

政府直接給你格式，雙方要簽就照規矩，不簽你連租都別租，讓租賃合約變得跟買賣合約一樣重要！也因為這樣屋主不能自己亂寫一些奇怪的租屋規定在合約中，像是「不能申請租屋補助」、「限女性」、「不能換鎖」、「三個月不繳租金直接搬離」這種毫無強制力的規定，這種制式的租賃合約中沒有人在玩模糊地帶，沒有那種曖昧不明的文字遊戲。
 

二、押金由第三方保管

為什麼押金必須由第三方保管呢？

首先台灣常出現的狀況是：房客合約到期了，想好好搬走卻還被房東扣押金，理由通常會是「冰箱沒清乾淨」、「家具殘膠有灰塵」、「牆壁掉漆」．．．等等問題。

而房東在扣押金時通常也不知道實際該扣多少錢，但為了不虧錢只好 2 個月扣好扣滿，也因為這樣更容易激化雙方關係，甚至走上訴訟這條路，所以說為了保障雙方，必須由政府授權的第三方平台信託保管。
 

房東覺得合約到期後想要扣押金？可以，請提出證據。

房客覺得房東扣錯了？可以！請去申訴，有機制仲裁。
 

讓我佩服的是通常這些過程幾週內就會有結果。
 

三、欠租 2 個月，房東可提告驅離

台灣遇到租霸通常要先欠租達兩個月 ( 須扣完押金 )，並且在此有先寄存證信函證明欠租事實，最後以公證合約去向法院申請「強制執行」，但須等到法院判決下來才能執行 ( 通常需要半年起跳，如果沒有公證合約會更久 )，在判決下來之前租霸可是說是想住多久就住多久，講難聽一點：「租屋蟑螂在台灣，就是合法的寄生蟲」，試想台灣有多少房東被租霸用這種方式霸佔財產，遇到狀況想請警察來還被說「這是民事問題我無法介入」。

反觀荷蘭的租賃制度設計很明確：欠租兩個月直接法院送件，判決下來，法警就來清人。

過程中不會叫房東自己搬行李、清運、甚至是扛法律責任。
 

四、房東想漲價？政府說了算

荷蘭不是不能漲租金，而是有明確的「年漲幅上限」制度，甚至會依照地區、通膨、生活水平來計算。台灣通常房東說漲就漲，房客不爽就搬，這種看似公平的自由市場制度浮現出的問題是什麼？

問題就是首租族、學生、社會新鮮人因為制度混亂被任人宰割，所以租金早就不是市場決定，而是由後續衍生的缺地及建商壟斷所決定的！
 

五、租霸黑名單制度

你可能聽過很多「代租代管公司」會有所謂的租霸黑名單，但這些黑名單往往都不夠健全，但在荷蘭他們的租霸黑名單不是網路公審、八卦版傳謠，而是在法院、官方登記、仲裁紀錄後正式建立的資料庫。

他們會統計「慣性欠租」、「拖租不搬」、「破壞房屋」這幾項常見的租霸特質，這麼一來房東只要一查直接原形畢露，這才叫制度保護守規矩的人！而不是像台灣，什麼都要靠「問前房東」、「問前租客」、「身家調查」。
 

租屋注意：給曾經有租屋糾紛的呼籲

今天我點出這些問題不是要說台灣制度一無是處，而是我真的覺得大家該面對現實了，我知道有人會說：「你是在國外看爽的啦，哪有這麼好？」

我沒說荷蘭完美，我是說人家制度比我們健全得多，至少房東不用擔心被搞、房客不用擔心被坑，反觀我們，房東怕租霸，房客怕黑心，仲介怕被扯進來，法院怕告太久，政府怕得罪誰。

結果就是大家都怕，最後最無助的是誰？是那個剛出社會，想好好租房的年輕人。
 

最後我只想說——

台灣房市不缺裝潢、不缺設計、不缺行銷，我們缺的是一個 正常的制度基礎，讓租屋不再是雙方賭博，而是一個可以安心生活的選擇，這篇不是寫給政府看的，是寫給每一個「曾經在租屋市場受傷過的人」。

我房仲阿濱，寫這種文章不是為了炒流量，也不是想批評房地產這個產業，何況我本身就是這一行的，台灣的制度還有很多地方可以更好，那怕你不認同沒關係，市場是大家的，我只是講我看到的、我相信的、我覺得該說的。
 

你支持台灣建立「租屋黑名單制度」嗎？

你有什麼看法，留言給我，我想聽聽你的故事。

 

給房東自租的一句話：

在台灣，當房東不是在收租，是在賭你不會遇到租霸。

給租屋族的一句話：

你付得起租金，卻買不到安心，連住一間房都像賭命。

作者：謝濱展、房仲日常責任編輯-ED
 

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