房仲實戰分享|房仲日常：謝濱展-阿濱

影音專區

房仲實戰分享開發銷售
買方一直問底價，我該怎麼辦？ 今天來跟大家聊聊如果一直被問底價該怎麼辦~
2021-01-10 0 394
房仲實戰分享影音行銷
房仲拍攝線上賞屋時要注意什麼？帶你直擊拍攝現場！（開箱教學－上集）房仲拍攝線上賞屋前置作業有三點﹗ 一、物件產權資料先準備二、事先與該案管理室預約三、拍攝器材準備好 ( 拍攝器材可參考：房屋開箱該用什麼設備？線上賞屋的必備攝影設備大全！ ) 物件的產權資料準備好後就可以前往案場啦！要記得和該案的管理室預約好要帶看或是拍攝，這樣才不會到了現場後才撲空不能進行作業。這次的拍攝現場是三位人員：攝影師、空拍手與主講者。一支線上賞屋影片要準備的事前作業其實是非常繁瑣的，攝影器材的更新與架設、確認主講者們的行進動線，鏡頭拍攝時是否雜物會入鏡，這些在拍攝過程中都是要事先確認完畢與規劃的。拍攝初期想一鏡到底還是比較有挑戰性的，多拍幾次後就會逐漸上手，NG 次數也會越來越少，螢幕前的你們所看到的物件開箱都是無數次的拍攝所組成，但成果都是最甜美的。( 拍攝上手後你可以複習這篇：房仲業務要怎麼開始影片行銷?先從這4大要點開始 ) 延伸影音：你以為拍攝線上賞屋只有現場那些眉眉角角嗎？太天真了！（開箱教學－下集）
2020-12-11 0 475
房仲實戰分享租賃代管
遇到惡房客欠租不想搬，你該怎麼辦？前言遇到惡房客欠租不想搬到底該怎麼辦！今天就分享幾招如何保護自己又可以勸退惡房客的辦法，身為房東會遇到的問題百百種，這集就邀請到小傅老師來教各位屋主們該如何保障自己。( 這裡也有提供房東自租必載！租賃契約範本免費下載給大家 )，租房比買房要注意的眉角更多，所以必須慎選房客，或是也可以找我阿濱，也有提供代租代管的服務！如何 15 天將惡房客驅離！以租賃來說在台灣的法規上有很多灰色地帶，像是房客可以拖欠房屋到 2 個月的時間，去告也可能告不贏，再加上還有 2 個月的押金，總時間算下來惡房客拖延時間是可以拖到 4 個月以上的，小傅老師的作法是在租客「第 3 天」尚未繳租時就請提起危機意識！接下來的處理辦法就會是在第 7 天時寄存證信函，並且內容要清楚標示：第 14 天即終止租約。錄影，保障自己的大絕招。因台灣法規規定必須終止租約才能進到屋內，所以務必記得要在存證信函內提起會在第 14 天終止組約，這樣才能在第 15 天時進到租屋處內處理事宜。進屋時有 1 點必須要注意，那就是【錄影】，並且找一位第三方證人來陪同，切記要全程錄影，並且手機打開飛航模式，才
2020-07-08 0 400
房仲實戰分享開發銷售
經營同事比經營客戶重要？房仲成交後要做什麼？經營同事比經營客戶重要！來分享一個最近簽完約的案例，這個物件是屋主自住，居家用品較多，帶了幾組買方看了都不是很滿意。屋主正式搬離後，請油漆工重新粉刷並且請清潔來做全室整理，接著就準備開賣了。準備好漂亮的照片跟吸睛文案，再來就可以分享到公司群組，接著就是今日重點了：經營同事比經營客戶重要。當你準備齊全精美的照片跟文案，再來就需要公司同事幫你宣傳，平時看到各個業務同事就可以打招呼點頭表達友好，只要你產品夠漂亮，和同事們通知一聲，自然大家在 FB 或是 591 分享你的案子的意願也會比較高。而這個案子就正是 3 店的同事幫我賣掉的，非常感謝他。 ( 我們二店店長也有分享過他的共戰精神，有興趣可以點這裡觀看。 ) 這個物件當初因為自住的關係，屋主的居家用品較多，很多生活家用暫時無法清理，多數買方後看完也不喜歡，前前後後賣了快 1 年的時間，帶看過 20-30 組買方。建議要將房屋出售的話還是先搬空，牆壁重新粉刷、全室清潔後再來做出售一定會更快賀成交，節省雙方時間。賀成交後你可以不要再寫千篇一律的謝天謝地感謝文了，你的賀成交文中可以加入買方來源、屋主
2020-05-13 0 401
房仲實戰分享開發銷售
成交分享！關於我把兇宅賣掉的故事！（套房篇）房仲業務從業九年唯一賣過一間凶宅我的客戶為了從香港移民到台灣辦了身分證，拿到台灣身分證後想把原有的房子賣掉，這個物件是 6 樓加 7 樓的公寓，沒有電梯要爬樓梯直上直下的那種，且 7 樓是增建沒有權狀。而這個凶宅地點就發生在 7 樓的鐵皮屋。 7 樓有 3 間套房，中間那間的位置有位女子燒炭自殺。屋主有和我共同去過現場 ( 已經是該事件過後 )，屋主有事先告知我逝者是背對著門口的。當下使用手機拍攝記錄現場狀況就趕快離開。我和同事通知該物件是凶宅，不動產現況說明書都有標示。同事好奇心驅使下，房子價格低於行情很多、和同事溝通好我有 3 件事。我不帶看。我不陪看。鑰匙在公司，麻煩你自行前往帶看。最後用不到 1 個月的時間將該案售出，同事很有勇氣很大膽的一直帶看，最後是一位置產投資客買來收租用的。雖然事故發生在不在權狀內的增建區域還是必須好好交代清楚，雙方約定好簽約、順利賣掉後，代書表示交屋的當下要結算水電，合約內也有謄寫屋主不負瑕疵擔保之責任，該案就順利落幕了。如果大家對凶宅還有想知道更多或是你本身有發生過什麼實際案
2020-05-08 0 328
房仲實戰分享租賃代管
房東們小心受騙！投資公寓改套房前要注意的３大事項！今天來分享真實案例！我以前服務過一組客戶因為不熟悉市場行情投資了一棟公寓改收租套房結果慘遭套牢，自己差點也住進套房．．．所以！有意願想投資這塊市場的朋友，注意了！在投資套房前請務必注意下列事項：租金小心被包裝拉高頂樓PU有沒有作(賠了18萬) 多問不同房仲有買過的人經驗分享也歡迎廣大的先進同行們分享心得、留言一起討論哦！
2020-04-27 0 318
房仲實戰分享業務心法
我如何 2 個月成交 7 個案子？成交心法大公開！（教育訓練篇）在這部影片中，我將向你分享我是如何在短短兩個月內，成交七個案子的心法。這七個案子中，只有一個是一般委託，其餘六個都是專任委託，關於如何接到專任委託，之前已經跟大家分享過，有興趣的人可以去找之前直播的影片觀看。推案前安排攝影與清潔對於每個案子，我都會請專業攝影師前來拍攝照片，每個案子的攝影費用大約是 3000 元。在拍攝之前，我會安排清潔工清潔房屋，以確保照片呈現出最佳狀態，清潔的費用大約是每小時 360 元，清潔費用基本上是由屋主負擔。廣告投放與觸及率追蹤我會在不同的平台上進行廣告投放，包括 Facebook Marketplace、粉專廣告和 591。我不吝嗇廣告費用，甚至使用手機 VIP 置頂功能來增加 591 的曝光率，並且會定期追蹤廣告的觸及率和點擊量，並將它整理成數據報告，每天回報給每個專任委託的屋主，以建立信任感。與大家分享一個關於房子開價的小撇步：如果今天房屋出售資訊發布後，一直有其他仲介與你聯繫就代表這個案件是 A 案，如果價格開出去後廣告什麼的都投放了卻完全沒有房仲與你聯繫，那就代表需要調整開價了。精美
2020-02-02 0 627
房仲實戰分享開發銷售
房仲開發信QA大解密！一次要寄幾封？沒成交那我要寫什麼？照著做讓你月月賀成交！（教育訓練篇）大家好，我是房仲阿濱！今天想跟大家分享一些關於開發信成交的技巧，並回答網友們對於開發信的疑問，希望今天的內容會對各位房仲朋友們有所幫助。開發信要寄戶籍地還是現居地？我建議開發信一律寄戶籍地而不是現居地，以避免社區一次收到大量的重複信件被管理員丟掉。賀成交的信是去哪裡印的？以台中來說，我們都是找「健豪印刷」幫我們印，因為他們的速度很快，服務態度也非常好，當然如果你們公司有彩色印表機的話，也可以自己印，但一般品質就不會比印刷公司來的好。新人剛開始沒有成交案例，請問開發信的內容要寫什麼? 如果還沒有成交建議開發信的內容可以寫你們公司的成交案例，包括物件、價格、買方/賣方的資訊以及相關背景故事．．．等等，這邊要跟大家講一個觀念，記得要「借力使力」。開發信一次要寄幾封？基本上越多越好，多多益善，寄送的數量可以根據你的預算和公司的支持程度視情況而定，像我們公司是提供一個月 500 封的數量。如何才能避免被管理員認出信封而被丟掉？建議你準備多種版本的開發信和信封，以減少管理員認出相同廣告信
2020-01-21 0 1,691
房仲實戰分享開發銷售
房仲開發神器！教您如何用三竹簡訊成為百萬經紀人！簡訊內文大公開！今天分享的內容屬於高階玩法，沒有錢的朋友參考這招玩不好會提早登出房仲人生！但如果你已經入行一陣子了，也知道如何評估開發預算的話，我很推薦使用三竹簡訊！因為我就是用了這招至少作了 300 萬業績！以下提供給各位我在發的簡訊內文，歡迎大家複製起來自行修改成你的版本喔～簡訊內文屋主超急售缺錢 12期4房雙平車權98.5坪室內56坪1900萬@19.3萬就賣 21世紀謝濱展0919814054 影片重點強烈建議自己是開發方，屋主的狀況你最清楚(銷售方一定要開發方同意否則你被會打死) 我的成功射程範圍在1000~2200萬以內，低總價發沒有CP值，太高總價如店面．豪宅除非低於行情300萬才有機會建議專任．未上市．搶速度．剛議下來的鐵砲案子在發直接放底價發第一先經過屋主同意(簡訊內容要給屋主確認是否可行)，然後再經過店長同意，最多加底價30萬(一點點空間即可) 名單自己客戶．公司的共買．逾案...還有就自己想法子，我目前累積37,972筆(還在增加ing) 我花了幾萬元，發開價的案子結果一通電話都沒有(簡訊買方就是便宜，這是重點中的重點
2019-11-24 0 833
房仲實戰分享開發銷售
快速成交的祕訣！我是如何 6 天結案店面的？今天要來跟大家分享我的一個實戰案例，跟大家分享我是如何從委託到簽約只花六天結案！這篇文章我會分成「給仲介」、「給買方」、「給賣方」，三個角度分別分享我對這個案子的心得。房屋案件背景屋主來源：長期網路形象行銷買方來源：之前有問過但沒成交的老客戶名單，發三竹簡訊來8000封，約25通電話回，實際帶看三組，一組成交給房仲的建議 1、打鐵要趁熱，努力要被看見簽委託當下就告知賣方後續進行的步驟，如：作廣告、發簡訊、買方出價、引導見面談，並打好預防針，時時與賣方回報目前進度，讓屋主有心理準備接下來會經歷的賣屋過程，如果有買方喜歡就要把握熱度，積極與雙方溝通，促進成交。 2、做好授權書增加效率房屋所有權人二人以上的情況，請當下就作好授權書，以免因為賣方的授權問題造成糾紛與困擾，進而影響後續房屋買賣的程序。 3、若附近無近期成交，先請銀行估價如果這一條路近五年沒有成交，建議先請代書送銀行送估，以免被買方詢問估價時，無法回答對方，可以找至少三間銀行估價，找最高價的回報給賣方。 4、建議估價方法若是土地、店
2019-11-04 0 515
房仲實戰分享開發銷售
收斡旋被破壞？今天告訴你服務費滿%的要領！（同業破壞篇）今天想藉由我過去成交的案例，與你分享一個關於房仲服務費收取的眉眉角角，以及如何應對同業的競爭破壞。這個案例的背景是我在某天成功成交了一間總價約三百萬的房子，在這筆交易中，我收取了滿 6% 的服務費，這個案例值得討論的地方在於，買方提出了每個房仲一定都會被問到的問題：服務費怎麼算？服務費的真正價值（針對買方）被買方問到這個問題時，我會向買方解釋了我們收取服務費的原則，我們的目標是幫助買方以最低價格買到房子，而不僅僅關注服務費的百分比，會建議買方看房仲幫忙談到的成交總價，而不要太過關注服務費。買方提到其他房仲可能只收取 1% 的服務費，在這是競爭激烈的產業中是很常見的，有時候其他仲介可能會降低服務費來吸引買方。若你不喜歡削價競爭，就應該向買方強調自己的專業能力、價值，以及過去成功的案例，向買方證明選擇你是正確的決定，這些都可以增加買方對你的信任，最後讓買方決定同意跟你下斡旋甚至支付你更高的服務費。服務費的價值不僅僅體現在百分比上，更重要的是房仲的服務和能力，買方對我們有信任，自然願意為我們的專業服務支付更高的價格。如何應對同業的削
2019-10-31 0 581
房仲實戰分享租賃代管
除了買賣的其它選擇！教你 10 萬租賃業績秘辛（廣告篇）我們都知道，房仲買賣成交靠的是自身努力和決心。身為房仲的我們如果買賣暫時沒有成績，還有一塊，你千萬別忽略，那就是【租賃】。我們都知道房仲最主要是透過房地產買賣獲得業績獎金，如果在買賣過程中出現了困難，導至無法成交，那麼租賃就是千萬不可忽略的方向，今天想跟大家分享，我 2019 年 7 月如何靠租賃達到十萬業績。首先這三個秘訣很重要一定要用廣角鏡頭拍攝我的器材是用 Sony A6400 相機和 10-18mm F4 鏡頭，特點是廣角鏡頭去拍攝物件，讓屋況在照片中呈現更好的視野。由於我自己喜歡攝影，所以我會花時間研究如何把照片拍的漂亮，成本約 4 萬 7 仟元至 4 萬 8 仟元。當然如果你不打算用相機，用一支手機也可以，但一定要有廣角功能！照片一定要後製我自己是使用 Adobe Lightroom 進行後製處理，在影片資訊欄中，有放置 Lightroom 學習的連結影片。照片經過後製可以突顯屋況的優點，也讓照片更好看，加速出租的機會。增加曝光度錢不能省 591 刊登租屋廣告時我一定會選擇付費 900 元或 1500
2019-10-18 0 378

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