房仲實戰分享|房仲日常：謝濱展-阿濱

影音專區

房仲實戰分享客戶經營
強者我朋友！如何客戶經營到一案破百萬業績？（送禮篇）作為一名房仲，我一直以來都認為建立良好的客戶關係，是獲取成交事半功倍的關鍵。我身邊有一位朋友以其出色的經營技巧，成功地成交一宗三千多萬的店面，並且獲得了約一百五十萬的業績獎金。接下來，我將與你分享這宗交易中的成功秘辛，希望對你的房仲事業也能有所啟發。這宗案例的獨特之處在於承租方（買方）原本在台中市南區經營生意，並與店主有十幾年的承租關係，這樣的情況下，若承租方主動表達購買意願，價格往往談不攏；反之，如果店主主動提出出售，承租方又不知如何啟齒。因此，我的朋友的角色至關重要，他從中調節而成功地促成了這筆交易。真誠送禮，打動買方芳心我的朋友在成交之前帶這位買方看了很多店面與建地，但買方都沒看到中意的，可是深知買方確實是有購屋需求，因而耐心經營與買方關係。朋友本身都是在台中北區工作，卻時常刻意前往南區，送上一些小禮物給這位買方，沒事就會去跟他搏感情，取得他的信任，逢年過節也都會送上小禮物與關懷，這些小舉動不僅展現了對客戶的重視，也沒有給客戶帶來推銷的壓力感，這樣的用心經營，累積買方對他的信任，方能打動客戶。記住房仲業最大的大忌是：不要讓客戶覺得你需要客戶的
2019-10-17 0 634
房仲實戰分享開發銷售
清潔？監工？公開接委託後那些你所不知道的服務！這次接到一個屋主專任的委託，是一個承租方剛退租的後續管理。處理剛退租的物件有什麼細節要注意呢？趕快看下去吧！廚房廚具是否鬆脫廚房洗手槽的水龍頭是否鬆動，可以聯絡廚具廠商或是水電來進行微調整修。牆面的缺角或殘膠牆面若是有裂縫或是缺口要請油漆師傅補土再上漆，殘膠則是也要事先清除。衛浴的頑固水垢可以請專業的清潔團隊來處理，或是蝦皮購買【水垢剋星】等清潔用品來增加清潔效率，但要小心此款清潔劑不能碰到大理石石材，金屬類材質則可以使用，比如衛浴的水龍頭或是門把扶手，並且清刷時要注意要使用沒有含金鋼紗成分的菜瓜布。( 之前也有一集有教大家除水垢的小辦法，忘記的趕快去複習一下。 ) 電子鎖的電池廠牌要注意電子鎖內使用的電池要注意更換頻率，否則電池漏液的話會造成電子鎖的損壞。每個品牌的電子鎖維修價格都太一樣，維修價格從 3,600 到 15,000 都有，所以居住地若是使用電子鎖的話一定要注意更換電池的頻率，否則更換電子鎖設備又是一筆開銷。電池則推薦使用 panasonic 和 TOSHIBA 的鹼性電池漏液的狀況比較少。全室清潔完畢後可以準備拖
2019-10-08 0 433
房仲實戰分享租賃代管
套房菸味超重怎麼去除？這集讓空調專家教你！( 套房清潔下集 ) 這一集將介紹如何完全去除菸味而造成菸味的基本原因是：焦油附著在房內所以按照這邏輯下去思考就只有整間家具、地板、窗簾、窗戶、窗框、紗窗用清潔劑把焦油處理掉以及地毯要換掉就可以了而冷氣的部分就請專業師父來幫忙，為此我特別邀請「淨呼吸」來協助完成影片我也真心推薦他們（非業配我是自己付錢）有需要的朋友歡迎自行與師父聯絡喔
2019-09-12 0 444
房仲實戰分享租賃代管
出租套房如何整理？水垢超厚看我這樣清潔！( 套房清潔上集 ) 打掃順序先列好，清潔沒煩惱！先從高處的層架來清潔，讓上層的灰塵等髒汙擦拭後掉落地面，才不會導致地板已經清掃完畢後擦完櫃子地板又髒了，等於第一次掃地白掃！再來牆壁的補土與油漆，洗窗簾、清冷氣、掃廁所。再來就是重點了，除垢！小蘇打粉與檸檬酸。混合調整好後在需要清除水垢的地方先放上衛生紙再噴上調和劑靜置 3-4 小時，多噴一點也沒關係，後續再將衛生紙移除，用清水簡單清潔後要記得擦乾才不會又留下水垢。後來清潔姐姐有推薦我更簡單的方法，可以直接買「水垢剋星」蝦皮拍賣就有，一瓶差不多 200 元，快又有效，跟大家分享一下。
2019-09-04 0 430
房仲實戰分享開發銷售
房仲超業如何做業績？年薪破200萬的秘訣！今天阿濱我將和你分享超級業務高手是如何擁有卓越業績，使年薪突破 200 萬的成功祕訣！希望能幫助你在房仲這種競爭激烈的行業中踏出邁向成功的第一步！成功秘訣一、善用資訊科技隨著我們客戶數量的增加，善用資訊科技成為至關重要！所以此時透過電腦紀錄客戶資訊，提高工作效率，是提升業績最有效的途徑。我從事房仲業多年來，每天都在想著如何讓自己的工作越來越輕鬆，如何用最少的時間成本達到最到的經濟效益，不會的事物就去上課！並善用網路與數位工具，不要排斥學習新知，因為要有一個觀念那就是「投資自己就是最棒的投資！」成功秘訣二、隨市場變化擬定策略我們拿過去的市場來舉例好了，當市場走向處於賣方市場（100 年到 103 年之間），我的策略是積極接委託、議價，買方便會自行前來購買。反之，當市場走向偏向買方市場（103 年以後），我也因為房價高漲且政策有所變化，專注於經營買方，因為我知道此時找到有潛力的買家更重要！所以千萬不要用以前的方式來做現在的業績，時代在變方法也要跟著變，再房仲這一行，只要不是進步就是超級退步，所以你必須不斷更新自己的策略並持之以恆，
2019-08-08 0 612
房仲實戰分享業務心法
百萬年薪不是夢！第一次拿百萬經紀人神奇故事（勵志篇）大家好，今天想要與大家分享我的一些人生故事和成功心法，是關於面臨財務困境時的挑戰，與我第一次拿百萬經紀人的神奇故事，希望這些故事能夠啟發螢幕前的你。入行時面臨財務困境剛進入業務領域時，我面臨了許多財務挑戰，身上沒有太多錢，卻需要承擔業務開發的各種成本，這種情況下，我想盡各種辦法節省開銷，例如在晚上 9 點後才去便當店用餐，因為會有便當打折，甚至為了成交，每天上班不斷打電話開發，午休也沒有休息，同事還在午休時間出去貼單（但這樣做是違法的，非常不建議這麼做），而這些事情，也正好是房仲新人們剛入行時會遇到的挑戰。房仲只要努力就能翻身我覺得房仲是個很好翻身的職業，我從小在單親家庭中長大，像我這樣沒有背景的人，還是可以透過房仲一點一滴累積資產，每當遇到因業績不佳心情沮喪的同事，我都會跟他們分享我的經歷，因為這行只要好好做的話是很有機會能夠成功的，所以不要害怕前面所遇到的困難！（想看關於我成長歷程的影片可以看這支影片）房地產投資的智慧曾經我面臨最嚴重的財務困境是：銀行帳戶無法登入，去聯繫銀行才發現餘額變負的！借朋友的錢也有去無回
2019-07-13 0 1,149
房仲實戰分享租賃代管
房仲工作心得－被偷內褲又賠錢的故事（代租代管篇）我從入行房仲到現在一共管過 44 間套房，所以我直接先說心得好了．．．「我不做代管了，那是地獄！！！」因為我這個案例讓我免費代管還賠了 15,000 元，不管怎麼想都不划算哈哈．．．所以今天一起來看看代管時發生的淒美房仲日常吧免費代管也是房仲的考驗會有這次代租代管的經驗，是因為我幫屋主成交了連棟四十四間套房，屋主說他沒有代管套房的經驗，所以希望我可以幫忙管理。後來店長得知這件事情後，本著成交交朋友的善意，就幫我向屋主答應了不過，我要先聲明，店長答應的是「免費代管」代租代管是個很專業的項目，在那時我是完全沒有接觸過的，也正因為這樣開始了這趟神奇之旅。代管後最印象深刻的 3 大事件事件 1 ：隔壁承租方的噪音汙染這造成屋主相當大的困擾，但是他又不好意思直接告知對方，所以我只能請隔壁的承租方儘量降低音量。事件 2 ：貼身衣物被偷竊還記得是住在三樓的女性，向我反應她的貼身衣物已不見多次，這種偷竊的事情一定要馬上處理，所以看了公共區域的監視器後找到始作俑者並聯絡這位承租方（也為了避免造成其他
2019-07-03 0 617
房仲實戰分享客戶經營
屋主委託表？買方經營表？各種表單這集免費公開給你看！我非常建議房仲業務可以「表格化」，這樣才能夠在每天繁忙的業務中按部就班、照表操課。而我習慣用 Google Excel 整理業務上需要的表格，優點是手機也可以下載 app，可以隨時隨地打開 app 查看資料；美中不足的是資料的時間序需要手動調整。以下就來介紹我會使用的表格，以及如何應用！屋主委託表記錄各屋主的委託表單，以及和屋主之間的對話內容，可按照委託的時間長短來安排順序。買方經營表買方量變多的話資料會容易重疊，建立一個買方經營表就可以分門別類地將每位買方的需求整理地一目瞭然。各社區追蹤線與募集線表單一一列清楚自己手中的客戶名單，整理好自己的追蹤線與募集線清單，才能妥善規畫自己的每日行程。擁有這些表格後，我相信可以大大增加你在業務上的便利性，無論是屋主經營還是買方追蹤都會變得更輕鬆！如果想知道更多客戶經營的小撇步，熊課知識平台的訂閱制課程有更多相關的房仲課程，下面提供課程介紹帶你認識！延伸影片：房仲超業如何做業績？年薪破200萬的秘訣！
2019-06-28 0 696
房仲實戰分享開發銷售
開發信讓你月月賀成交實戰分享 | 管理員大作戰由於我自己是住在惠宇的社區，也因此接觸過許多種的房仲開發信，加上我的身分是房仲，導致我養成了保存其他仲介開發信的習慣（不知道螢幕前的你會不會也這個樣子呢哈哈），所以看著看著自己也有了一些心得，今天就來跟大家分享一些關於房仲開發信的心得宇建議！現在廢話不多說一起來看看吧！開發信三大建議個人照：以我影片中的這張急尋屋來說，把我自己照片放上去，然後請設計師把頭放大（學Ｑ版大頭狗），看起來會讓人有親切感，也讓屋主印象深刻。個人戰績：首先這頁的內容一定要彩色的，因為這樣的設計能夠更吸引人的注意，也讓屋主對信件留下更深刻的印象，接著寫出自己的學經歷再寫出當自己賣出的大樓及社區有哪些（如果都沒有的話可以寫團隊或是該店）。拉五同：拉五同開發信內容首先一定把自己形容的清清楚楚，讓同事或屋主看了可以一目瞭然，最後才開始講你想拉五同的點，以下為範例：我是雲林人也曾是友達工程師，如果有雲林同鄉和我一樣是上來台中打拼，請給同鄉一個機會。（不知道拉五同是什麼的朋友可以點這邊了解）開發信這兩件事不要做首先既然要做開發信，就一定是要讓大家對於你的
2018-11-09 0 1,215
房仲實戰分享開發銷售
議價議到被屋主撕委託書？入行至今印象最深刻的事（房仲甘苦談篇）議價，對房仲而言是我們從業的必經過程，從接到委託到銷售開始，八到九成都是需要議價的，很少沒有議價就直接成交，那麼今天我就透過以下故事告訴你對於房仲新人來說在議價時到底要抱持著怎麼樣的心態吧！第一次議價的故事這個故事發生在民國 100 年，當時的我 30 歲還在信義房屋工作有天我在掃街的時候遇到了一名屋主，在相談後對我有很信任感，說要把房子交給我賣而這個案子因為是被我陌生開發到的所以被我搶了頭香！也就是說這是一件「買賣市場上還沒上架的案子」，對我們房仲而言是 Apple 案！簽完委託後的幾天中也因為屋主是室內設計師，所以當我把畫好的格局圖上架、傳 Line 給屋主時，屋主也會願意花時間和我討論和修改，這對我而言是很好的！因為不論買方或賣方只要他願意跟你討論就表示他願意重視這件事！接著到了房仲該議價的環節當時的我因為還是房仲新人，真的什麼都不懂．．．於是我便向店長請教該怎麼和屋主溝通，而店長雖然在忙但他還是跟我說了「你直接打電話過去跟屋主說買方預算五佰萬（屋主底價七佰萬），買方只願意加到五佰五十萬，看屋主是否
2018-10-19 0 574
房仲實戰分享業務心法
房仲阿濱教你如何年薪破百！（業務心法篇）在房地產行業，想要實現年薪破百絕對不是一件簡單的事！因為房仲本身並沒有大家想像中的好賺．．．而今天阿濱我將「如何年薪破百」統整成五大要素給螢幕前想要入行的你！相信只要掌握這五大要素將有效幫助你在這競爭激烈的房仲市場中取得成功喔！一、提升庫存量要實現年薪破百，業績必須至少要達到 230~250 萬之間！因為還要扣掉 45% 的稅金等等。所以為了達到這個目標，此時「庫存量」就至關重要！我建議至少要擁有 50 件起跳，這樣在買方提出價格議價時，也才能有更多的籌碼可以運用。而「議價」正是每個物件都會經歷的過程，因為「買方想買低賣方想賣高」是房屋買賣中的常態所以一定要記住，擁有更多的庫存量才能有效提升成交率！如果想學習議價相關知識你可以看下面這四篇文章，裡面有詳細教學 2020年4月議價首部曲 2020年5月議價二部曲 2020年5月議價三部曲 2020 年5月議價四部曲二、積極執行有效行程一定要維持每天至少保持 5 組有效行程！（PS：我定義的有效行程就是指與買方或賣方碰面）那麼為甚麼碰面這麼
2018-10-14 0 551
房仲實戰分享業務心法
養一個剛出社會的女友要花多少錢（算業績目標篇）當房仲的終極目標? 很多房仲新人剛入行時都會跟我說「我要賺很多錢！」但講著講著都紛紛離職了哈哈於是就在我某次跟房仲新人聊天時，發現了他們普遍遇到的狀況都是「沒有明確目標」再加上沒業績會被店長念、開發時被屋主罵、甚至下了班還要花錢應酬等等，這樣整天昏天暗地的工作．．．時間久了就紛紛陣亡了．．．所以今天就讓我來用比較詼諧的方式，幫各位算一下自己的業績目標，究竟「養一個剛出社會的女友要花多少」呢？以下用表格的方式算給大家看！項目名稱支出金額學貸 4,463 電話費 550 信用卡卡費 2,500 機車費 550 房租 5,000 水電費 600 勞健保 1,125 伙食費 5,000 治裝費 1,500
2018-10-12 0 461

1 234

房仲日常謝濱展-阿濱