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快速成交的祕訣!我是如何 6 天結案店面的?

icon2019-11-04 icon0 icon488
 

今天要來跟大家分享我的一個實戰案例,跟大家分享我是如何從委託到簽約只花六天結案!這篇文章我會分成「給仲介」、「給買方」、「給賣方」,三個角度分別分享我對這個案子的心得。
 

房屋案件背景

屋主來源:長期網路形象行銷

買方來源:之前有問過但沒成交的老客戶名單,發三竹簡訊來8000封,約25通電話回,實際帶看三組,一組成交
 

給房仲的建議

1、打鐵要趁熱,努力要被看見

簽委託當下就告知賣方後續進行的步驟,如:作廣告、發簡訊、買方出價、引導見面談,並打好預防針,時時與賣方回報目前進度,讓屋主有心理準備接下來會經歷的賣屋過程,如果有買方喜歡就要把握熱度,積極與雙方溝通,促進成交。

2、做好授權書增加效率

房屋所有權人二人以上的情況,請當下就作好授權書,以免因為賣方的授權問題造成糾紛與困擾,進而影響後續房屋買賣的程序。

3、若附近無近期成交,先請銀行估價

如果這一條路近五年沒有成交,建議先請代書送銀行送估,以免被買方詢問估價時,無法回答對方,可以找至少三間銀行估價,找最高價的回報給賣方。

4、建議估價方法

若是土地、店面、別墅、透天近5年內沒有成交的話,可以用「個人偏好公告土地現值*2」估價法。

5、不負瑕疵擔保責任

若房子屋況不是很好,可以建議賣方降低售價,讓買方自行處理,並在合約上清楚載明,以避免後續有爭議造成要上法院的局面,合約上的寫法可以參考我的寫法:買方同意本案出賣人無須負漏水等物之瑕疵擔保責任。

小提醒:千萬不要寫「現況交屋」,太籠統了,很容易造成後續糾紛。

6、要拿到車位證明

有些舊大樓在謄本是不會完整揭露車位資訊,一定要拿到車位證明,能夠證明車位就是屋主的,以免造成後續糾紛。
 

給買方的建議

1、有喜歡當下就要下斡旋

看了喜歡代表其他人也可能會喜歡,可以用下斡旋(付現金或支票)的方式來跟屋主談價,有喜歡就不要猶豫出價,以免心儀的物件被其他更快出價的人買走。

2、明確了解屋主的需求

例如簽約至交屋三個月搬遷期、屋主不負瑕疵擔保責任等等,載明於合約雙方皆要簽名,不然成交後才發現後續的問題會很麻煩,花錢花時間又必須花費很多精力去處理。

3、賣合併戶

需注意名下有幾間房子以及銀行貸款成數等相關問題。
 

給賣方的建議

1、土地增值稅與重購退稅

估算完需繳交的「土地增值稅」之後,要回報給屋主,可以補充說明:若後續有買到房子可以用「重購退稅」的方式抵掉。其他相關稅務問題也建議跟屋主和買方解釋清楚。

2、財產交易所得稅

請屋主帶房屋稅單,判別販賣的房屋是適用舊制還是新制(房地合一稅),算好財產交易稅,若是繼承取得就要算得更清楚,才能核定契價,簡單來說屋主成交房子後,就要記得繳稅!

房屋買賣涉及買方與賣方,有很多的流程與眉眉角角,先釐清房屋狀況與買賣流程,把能做的都先做完,相信一定能加快成交的速度,希望今天藉由這個案例的分享,能對你有所幫助,若有任何問題,歡迎在底下留言!
 

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