房仲實戰分享|房仲日常：謝濱展-阿濱

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房仲實戰分享業務心法
百萬年薪不是夢！第一次拿百萬經紀人神奇故事（勵志篇）大家好，今天想要與大家分享我的一些人生故事和成功心法，是關於面臨財務困境時的挑戰，與我第一次拿百萬經紀人的神奇故事，希望這些故事能夠啟發螢幕前的你。入行時面臨財務困境剛進入業務領域時，我面臨了許多財務挑戰，身上沒有太多錢，卻需要承擔業務開發的各種成本，這種情況下，我想盡各種辦法節省開銷，例如在晚上 9 點後才去便當店用餐，因為會有便當打折，甚至為了成交，每天上班不斷打電話開發，午休也沒有休息，同事還在午休時間出去貼單（但這樣做是違法的，非常不建議這麼做），而這些事情，也正好是房仲新人們剛入行時會遇到的挑戰。房仲只要努力就能翻身我覺得房仲是個很好翻身的職業，我從小在單親家庭中長大，像我這樣沒有背景的人，還是可以透過房仲一點一滴累積資產，每當遇到因業績不佳心情沮喪的同事，我都會跟他們分享我的經歷，因為這行只要好好做的話是很有機會能夠成功的，所以不要害怕前面所遇到的困難！（想看關於我成長歷程的影片可以看這支影片）房地產投資的智慧曾經我面臨最嚴重的財務困境是：銀行帳戶無法登入，去聯繫銀行才發現餘額變負的！借朋友的錢也有去無回
2019-07-13 0 1,406
房仲實戰分享租賃代管
房仲工作心得－被偷內褲又賠錢的故事（代租代管篇）我從入行房仲到現在一共管過 44 間套房，所以我直接先說心得好了．．．「我不做代管了，那是地獄！！！」因為我這個案例讓我免費代管還賠了 15,000 元，不管怎麼想都不划算哈哈．．．所以今天一起來看看代管時發生的淒美房仲日常吧免費代管也是房仲的考驗會有這次代租代管的經驗，是因為我幫屋主成交了連棟四十四間套房，屋主說他沒有代管套房的經驗，所以希望我可以幫忙管理。後來店長得知這件事情後，本著成交交朋友的善意，就幫我向屋主答應了不過，我要先聲明，店長答應的是「免費代管」代租代管是個很專業的項目，在那時我是完全沒有接觸過的，也正因為這樣開始了這趟神奇之旅。代管後最印象深刻的 3 大事件事件 1 ：隔壁承租方的噪音汙染這造成屋主相當大的困擾，但是他又不好意思直接告知對方，所以我只能請隔壁的承租方儘量降低音量。事件 2 ：貼身衣物被偷竊還記得是住在三樓的女性，向我反應她的貼身衣物已不見多次，這種偷竊的事情一定要馬上處理，所以看了公共區域的監視器後找到始作俑者並聯絡這位承租方（也為了避免造成其他
2019-07-03 0 717
房仲實戰分享客戶經營
屋主委託表？買方經營表？各種表單這集免費公開給你看！我非常建議房仲業務可以「表格化」，這樣才能夠在每天繁忙的業務中按部就班、照表操課。而我習慣用 Google Excel 整理業務上需要的表格，優點是手機也可以下載 app，可以隨時隨地打開 app 查看資料；美中不足的是資料的時間序需要手動調整。以下就來介紹我會使用的表格，以及如何應用！屋主委託表記錄各屋主的委託表單，以及和屋主之間的對話內容，可按照委託的時間長短來安排順序。買方經營表買方量變多的話資料會容易重疊，建立一個買方經營表就可以分門別類地將每位買方的需求整理地一目瞭然。各社區追蹤線與募集線表單一一列清楚自己手中的客戶名單，整理好自己的追蹤線與募集線清單，才能妥善規畫自己的每日行程。擁有這些表格後，我相信可以大大增加你在業務上的便利性，無論是屋主經營還是買方追蹤都會變得更輕鬆！如果想知道更多客戶經營的小撇步，熊課知識平台的訂閱制課程有更多相關的房仲課程，下面提供課程介紹帶你認識！延伸影片：房仲超業如何做業績？年薪破200萬的秘訣！
2019-06-28 0 1,104
房仲實戰分享開發銷售
開發信讓你月月賀成交實戰分享 | 管理員大作戰由於我自己是住在惠宇的社區，也因此接觸過許多種的房仲開發信，加上我的身分是房仲，導致我養成了保存其他仲介開發信的習慣（不知道螢幕前的你會不會也這個樣子呢哈哈），所以看著看著自己也有了一些心得，今天就來跟大家分享一些關於房仲開發信的心得宇建議！現在廢話不多說一起來看看吧！開發信三大建議個人照：以我影片中的這張急尋屋來說，把我自己照片放上去，然後請設計師把頭放大（學Ｑ版大頭狗），看起來會讓人有親切感，也讓屋主印象深刻。個人戰績：首先這頁的內容一定要彩色的，因為這樣的設計能夠更吸引人的注意，也讓屋主對信件留下更深刻的印象，接著寫出自己的學經歷再寫出當自己賣出的大樓及社區有哪些（如果都沒有的話可以寫團隊或是該店）。拉五同：拉五同開發信內容首先一定把自己形容的清清楚楚，讓同事或屋主看了可以一目瞭然，最後才開始講你想拉五同的點，以下為範例：我是雲林人也曾是友達工程師，如果有雲林同鄉和我一樣是上來台中打拼，請給同鄉一個機會。（不知道拉五同是什麼的朋友可以點這邊了解）開發信這兩件事不要做首先既然要做開發信，就一定是要讓大家對於你的
2018-11-09 0 1,423
房仲實戰分享開發銷售
議價議到被屋主撕委託書？入行至今印象最深刻的事（房仲甘苦談篇）議價，對房仲而言是我們從業的必經過程，從接到委託到銷售開始，八到九成都是需要議價的，很少沒有議價就直接成交，那麼今天我就透過以下故事告訴你對於房仲新人來說在議價時到底要抱持著怎麼樣的心態吧！第一次議價的故事這個故事發生在民國 100 年，當時的我 30 歲還在信義房屋工作有天我在掃街的時候遇到了一名屋主，在相談後對我有很信任感，說要把房子交給我賣而這個案子因為是被我陌生開發到的所以被我搶了頭香！也就是說這是一件「買賣市場上還沒上架的案子」，對我們房仲而言是 Apple 案！簽完委託後的幾天中也因為屋主是室內設計師，所以當我把畫好的格局圖上架、傳 Line 給屋主時，屋主也會願意花時間和我討論和修改，這對我而言是很好的！因為不論買方或賣方只要他願意跟你討論就表示他願意重視這件事！接著到了房仲該議價的環節當時的我因為還是房仲新人，真的什麼都不懂．．．於是我便向店長請教該怎麼和屋主溝通，而店長雖然在忙但他還是跟我說了「你直接打電話過去跟屋主說買方預算五佰萬（屋主底價七佰萬），買方只願意加到五佰五十萬，看屋主是否
2018-10-19 0 685
房仲實戰分享業務心法
養一個剛出社會的女友要花多少錢（算業績目標篇）當房仲的終極目標? 很多房仲新人剛入行時都會跟我說「我要賺很多錢！」但講著講著都紛紛離職了哈哈於是就在我某次跟房仲新人聊天時，發現了他們普遍遇到的狀況都是「沒有明確目標」再加上沒業績會被店長念、開發時被屋主罵、甚至下了班還要花錢應酬等等，這樣整天昏天暗地的工作．．．時間久了就紛紛陣亡了．．．所以今天就讓我來用比較詼諧的方式，幫各位算一下自己的業績目標，究竟「養一個剛出社會的女友要花多少」呢？以下用表格的方式算給大家看！項目名稱支出金額學貸 4,463 電話費 550 信用卡卡費 2,500 機車費 550 房租 5,000 水電費 600 勞健保 1,125 伙食費 5,000 治裝費 1,500
2018-10-12 0 559
房仲實戰分享開發銷售
什麼是斡旋、要約書？被退斡旋時該如何建立心態？（退斡旋篇）在開始之前可以先去看看房仲維基百科－房仲新手必看房仲術語！了解一下房仲術語喔！好本片開始！這次剛好遇到被屋主退斡旋的狀況，所以借這個機會跟大家聊聊什麼是「斡旋」吧！當今天有買家看到喜歡的房子想買下來並且想和屋主談價格時，再台灣的房屋買賣市場中通常買方會採取 2 種方式來跟屋主表明自己的購買意願，而這 2 種方式分別是「下斡旋金」與「要約書」兩種方式，而這兩種方式分別是什麼呢？以下聽我娓娓道來吧！什麼是斡旋金？首先由買家先向仲介支付幾萬到幾十萬不等斡旋金來表明購買意願（依各家房仲公司規定不同），但若屋主若還是不賣我們就要回覆買方屋主不賣的實情並把斡旋金退回給買方，也就是無息歸還（所謂無息歸還就是從買方支付斡旋金開始日到退還日都不計算利息）而屋主若同意價格出售的化，那此筆斡旋金就會轉成「訂金」，此時轉成訂金時就開始是有法律效應了！如果有任何一方反悔斡旋金則需加倍返回什麼是要約書？其實「要約書」我們房仲實務面較少使用，因為使用要約書很容易產生房屋買賣糾紛，為甚麼會這樣呢？因為通常會使用邀約書的狀況都是買方想下訂金但卻沒有「錢」時使用的，
2018-08-03 0 722
房仲實戰分享客戶經營
房仲如何經營買方（打麻將賺錢篇）上集房仲如何經營買方？（透天重蓋篇）講到我是如何與買方溝通「透天重蓋」案件，而今天繼續來跟你分享我是如何打麻將經營買方！還告訴你房屋拍攝前需要注意的小眉角有哪些！拍物件照的注意事項首先如果是去那種有物業管理的案件拍攝屋況前有以下三點你一定要特別注意！要帶正本或影本的委託書事前詢問管理室可進屋人數事前詢問管理室可拍照時間，約 30 分鐘內可拍攝完畢（關於 591 房屋照片的拍攝秘訣大家可以看這篇文章裡面有更細項的教學）接著在拍攝前也很常遇到一種情況，那就是「電子門鎖打不開」的狀況，所以為了節省時間，在事前請一定要先詢問開發同事「門鎖密碼」，或是在出發拍攝前知會同事一聲！這樣在遇到這種狀況時才能馬上聯絡開發的同事！如何打麻將打到成交首先在帶看過程中我一定都會和客戶聊天，順道問客戶的興趣，而有次我偶然知道客戶喜歡打麻將，但我自己真的不會（剛好想拉五同又有興趣哈哈）所以我就請公司裡的麻將高手教我怎麼打就這樣我慢慢學會麻將的規則跟邏輯後，在接下來的時間裡我只要有空都會去找客戶打麻將，前前後後我
2018-07-27 0 588
房仲實戰分享客戶經營
房仲遇到透天重蓋物件時如何與買方溝通？在遇到重蓋的物件時，身為房仲的你是否不知從何下手呢？今天阿濱我就來和你分享我一開始是如何與買方溝通這間「透天重蓋」的案件吧！透天重蓋的溝通步驟在開賣前先聯絡「建築師」並且請他出健測圖給我，其目的是為了讓我能初步評估這間透天在未來的房屋特性了解「使用分區」，目的是為了知道這個物件的建蔽率、容積率及獎勵容積，如果不會查詢可以到全國土地使用分區資料查詢系統查詢上述這２項關係到此物件未來的擴充性及增值性，所以很重要請螢幕前的你一定要記得去做！最後必須依上述條件「估價」完了之後才能開始跑銷售！呼籲大家千萬要注意以上只是前置作業，不要已經開賣才做！這樣才是一位專業的房仲！那麼至於估價其實還有很多小眉角，建議大家可以看這篇文章來學習更多房仲估價課程估價技巧你也可以看《房仲必學三方圓滿談判術》這堂課，由千萬經紀人張景森親自把業績絕招拆解成 7 大單元！帶你重塑業務思維，以下提供課綱給大家參考！延伸影片：房仲如何經營買方（打麻將賺錢篇）
2018-07-09 0 634
房仲實戰分享開發銷售
房仲工作內容是什麼？公開我的房仲日常！（開發新客戶篇）大家好！我是房仲阿濱，這是我的首支 Vlog 影片，希望透過「我的日常」讓大家對房仲更加了解，包括作業方式、基本功、技術面、心態面．．等我頻道的拍攝方式不會刻意寫腳本，把我的房地產知識無私的跟大家分享，希望社會大眾對房仲能給予更多肯定！而今天主要是想透過我的一日行程跟大家聊聊房仲的工作內容是什麼？房仲很難做嗎？一般大眾通常認為房仲的工作內容就是在辦公室吹冷氣，等著屋主主動打電話來說「我想賣房」或是只要刊登 591 售屋廣告，就會有買方主動打來說「我想買房，快帶我去看房子」其實在這之間有很大的誤解，在這仲介店比便利商店還多的年代，想要有委託可不是這麼容易的事，更何況是成交所以房仲很難做嗎？這個問題是肯定的！房仲工作內容是什麼？每日開發，而且這佔仲介工作的 80 ~ 90 % 總而言之就是到處找屋主懇求機會賣房到處刊登廣告希望找到買家完成銷售從上面我講的內容你可以發現房仲時間較難自己決定，往往我們都需要去配合客戶就像我今天原先規劃要完成的四個行程，實際上不一定當日都能達成！所以我建議
2018-06-29 0 888

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房仲日常謝濱展-阿濱