全部文章|房仲日常：謝濱展-阿濱

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房仲實戰分享客戶經營
強者我朋友！如何客戶經營到一案破百萬業績？（送禮篇）作為一名房仲，我一直以來都認為建立良好的客戶關係，是獲取成交事半功倍的關鍵。我身邊有一位朋友以其出色的經營技巧，成功地成交一宗三千多萬的店面，並且獲得了約一百五十萬的業績獎金。接下來，我將與你分享這宗交易中的成功秘辛，希望對你的房仲事業也能有所啟發。這宗案例的獨特之處在於承租方（買方）原本在台中市南區經營生意，並與店主有十幾年的承租關係，這樣的情況下，若承租方主動表達購買意願，價格往往談不攏；反之，如果店主主動提出出售，承租方又不知如何啟齒。因此，我的朋友的角色至關重要，他從中調節而成功地促成了這筆交易。真誠送禮，打動買方芳心我的朋友在成交之前帶這位買方看了很多店面與建地，但買方都沒看到中意的，可是深知買方確實是有購屋需求，因而耐心經營與買方關係。朋友本身都是在台中北區工作，卻時常刻意前往南區，送上一些小禮物給這位買方，沒事就會去跟他搏感情，取得他的信任，逢年過節也都會送上小禮物與關懷，這些小舉動不僅展現了對客戶的重視，也沒有給客戶帶來推銷的壓力感，這樣的用心經營，累積買方對他的信任，方能打動客戶。記住房仲業最大的大忌是：不要讓客戶覺得你需要客戶的
2019-10-17 0 822
房仲教育訓練房仲好做嗎(新人必看)
房仲新人如何挑選房仲店頭？面試時必問的 10 大問題！在現今房仲公司遍地開花，已經快要比便利商店還多的狀況之下，經常有準備入行房仲的朋友前我詢問「該如何挑選房仲店頭？」今天阿濱我將與你分享 10 個在面試時可以詢問的關鍵問題！協助你選擇與篩選最適合的房仲店頭，免得入職後才發現與想像有所落差因而很快陣亡，節省時間少走冤枉路！面試必問一、公司年度業績首先，請詢問該分店或團隊的年度業績，了解公司的歷史記錄可以為你提供有價值的訊息，讓你更好地了解公司的實力和潛力。面試必問二、公司業務總人數接著，請詢問公司總共有多少名業務人員，一支龐大的房仲團隊通常表示有更強大的集體實力和更集中的資源，這是一個非常重要的考量因素，拿我之前曾經訪問過的團隊來說好了，不管是鼎家房屋的周小白還是住商不動產的亞洲新灣區加盟店江炳賞店長，他們都會在招募時大力的推動自己的業務人數藉此強調他們有完善的資源養得起這些人。面試必問三、成員年資構成判斷一間店頭的強弱還有一個指標是：「目前八年級生的業務佔整個團隊的比例」，這個數據可以告訴你公司是傾向於較年輕、中年還是老年化的公司團隊組成，你也
2019-10-08 0 1,549
房仲實戰分享開發銷售
房仲工作內容要清潔？還要監工？公開接委託後那些你所不知道的服務！這次接到一個屋主專任的委託，是一個承租方剛退租的後續管理。處理剛退租的物件有什麼細節要注意呢？趕快看下去吧！廚房廚具是否鬆脫廚房洗手槽的水龍頭是否鬆動，可以聯絡廚具廠商或是水電來進行微調整修。牆面的缺角或殘膠牆面若是有裂縫或是缺口要請油漆師傅補土再上漆，殘膠則是也要事先清除。衛浴的頑固水垢可以請專業的清潔團隊來處理，或是蝦皮購買【水垢剋星】等清潔用品來增加清潔效率，但要小心此款清潔劑不能碰到大理石石材，金屬類材質則可以使用，比如衛浴的水龍頭或是門把扶手，並且清刷時要注意要使用沒有含金鋼紗成分的菜瓜布。( 之前也有一集有教大家除水垢的小辦法，忘記的趕快去複習一下。 ) 電子鎖的電池廠牌要注意電子鎖內使用的電池要注意更換頻率，否則電池漏液的話會造成電子鎖的損壞。每個品牌的電子鎖維修價格都太一樣，維修價格從 3,600 到 15,000 都有，所以居住地若是使用電子鎖的話一定要注意更換電池的頻率，否則更換電子鎖設備又是一筆開銷。電池則推薦使用 panasonic 和 TOSHIBA 的鹼性電池漏液的狀況比較少。
2019-10-08 0 534
房仲教育訓練房仲好做嗎(新人必看)
你真的適合當房仲嗎？看完這集或許你就有答案了！很多人都對房仲這個職業躍躍欲試，有的人成功靠房仲翻轉自己的人生，有的人卻因為滿腹挫折而黯然離場．．．在這集的影片中，我透過和兩位剪輯師的訪談，了解他們對房仲職業的想法與從業過程中的心路歷程，一位是在業界已有經驗的房仲，一位是對這個行業抱有憧憬的新人，對房仲有興趣的你是否不確定自己能不能成為一名房仲嗎？看完今天這集也許能給你一些方向！首先我通常會問來求職面試者幾個問題，一方面來了解求職者的「決心」，二方面也能讓求職者再仔細思考是否要踏入這一行，我認為以下這幾個問題也很適合用來判別你「是否適合當房仲」一、為什麼你會想當房仲？必須要先釐清自己的初衷與目標才能走得遠，房仲是一個辛苦卻充滿機會的工作，想清楚初中與享抵達的目的地，才能在入行後遇到挫折時，用初衷來提醒與鼓勵自己繼續朝目的地邁進。二、你的家人和親朋好友支持你嗎？親人、愛人或是友人的支持，會是一個房仲繼續從事與否的關鍵，如果在工作中受到委屈或是挫折，能夠在這些親密關係的羈絆下，熬過那些難關與過不去的坎，少了這些支持，若非有很強大的心智與決心，否則很難繼續堅持下去。
2019-09-26 0 967
房仲實戰分享租賃代管
套房菸味超重怎麼去除？這集讓空調專家教你！( 套房清潔下集 ) 這一集將介紹如何完全去除菸味而造成菸味的基本原因是：焦油附著在房內所以按照這邏輯下去思考就只有整間家具、地板、窗簾、窗戶、窗框、紗窗用清潔劑把焦油處理掉以及地毯要換掉就可以了而冷氣的部分就請專業師父來幫忙，為此我特別邀請「淨呼吸」來協助完成影片我也真心推薦他們（非業配我是自己付錢）有需要的朋友歡迎自行與師父聯絡喔
2019-09-12 0 532
房仲實戰分享租賃代管
出租套房如何整理？水垢超厚看我這樣清潔！( 套房清潔上集 ) 打掃順序先列好，清潔沒煩惱！先從高處的層架來清潔，讓上層的灰塵等髒汙擦拭後掉落地面，才不會導致地板已經清掃完畢後擦完櫃子地板又髒了，等於第一次掃地白掃！再來牆壁的補土與油漆，洗窗簾、清冷氣、掃廁所。再來就是重點了，除垢！小蘇打粉與檸檬酸。混合調整好後在需要清除水垢的地方先放上衛生紙再噴上調和劑靜置 3-4 小時，多噴一點也沒關係，後續再將衛生紙移除，用清水簡單清潔後要記得擦乾才不會又留下水垢。後來清潔姐姐有推薦我更簡單的方法，可以直接買「水垢剋星」蝦皮拍賣就有，一瓶差不多 200 元，快又有效，跟大家分享一下。
2019-09-04 0 541
房仲實戰分享開發銷售
房仲超業如何做業績？年薪破200萬的秘訣！今天阿濱我將和你分享超級業務高手是如何擁有卓越業績，使年薪突破 200 萬的成功祕訣！希望能幫助你在房仲這種競爭激烈的行業中踏出邁向成功的第一步！成功秘訣一、善用資訊科技隨著我們客戶數量的增加，善用資訊科技成為至關重要！所以此時透過電腦紀錄客戶資訊，提高工作效率，是提升業績最有效的途徑。我從事房仲業多年來，每天都在想著如何讓自己的工作越來越輕鬆，如何用最少的時間成本達到最到的經濟效益，不會的事物就去上課！並善用網路與數位工具，不要排斥學習新知，因為要有一個觀念那就是「投資自己就是最棒的投資！」成功秘訣二、隨市場變化擬定策略我們拿過去的市場來舉例好了，當市場走向處於賣方市場（100 年到 103 年之間），我的策略是積極接委託、議價，買方便會自行前來購買。反之，當市場走向偏向買方市場（103 年以後），我也因為房價高漲且政策有所變化，專注於經營買方，因為我知道此時找到有潛力的買家更重要！所以千萬不要用以前的方式來做現在的業績，時代在變方法也要跟著變，再房仲這一行，只要不是進步就是超級退步，所以你必須不斷更新自己的策略並持之以恆，
2019-08-08 0 744
房仲業務訪談特色房仲訪談
張景森入行5個月如何做到百萬業績？房仲薪水大公開！｜ft. 張景森這次是全新的單元【房仲講講】，我邀請到公司最年輕的底迪「張景森」來分享，他是如何從業 5 個月就達到百萬業績，我們繼續看下去吧！房仲新人如何快速有業績？物件本身的金額大小，金額越高服務費就可以收得越高，且要專注在你喜歡的產品上面，服務做得好，服務費就能收得高，業績就會好。一開始先從大樓拜訪管理員開始，跟住戶聊天其實蠻有難度的，挫折感很重，每天都被管理員洗臉阿或是被笑，有次和一位管理員聊天還被隔壁當鋪說：「你好手好腳的為什麼要做仲介，去做流氓應該比較好吧」 ( 景森一年後也接受了我們的訪談：百萬新人一年後？百萬是個過程不是終點！ ) 房仲新人時期最印象深刻的事情？因為議價去找屋主，為了跟屋主溝通讓價格符合市場，已經碰面了五、六次沒想到最後一次碰面時居然放狗咬我……小腿被咬了一口放棄租賃代管轉行高專房仲？前一份工作是租賃代管，收入不錯也很穩定，後來轉行房仲業我爸蠻反對的，好好的穩定收入為什麼要丟一邊，選擇一個風險性那麼高的房仲來做，有可能會半年、一年沒有收入，當時年紀
2019-07-22 0 811
房仲實戰分享業務心法
百萬年薪不是夢！第一次拿百萬經紀人神奇故事（勵志篇）大家好，今天想要與大家分享我的一些人生故事和成功心法，是關於面臨財務困境時的挑戰，與我第一次拿百萬經紀人的神奇故事，希望這些故事能夠啟發螢幕前的你。入行時面臨財務困境剛進入業務領域時，我面臨了許多財務挑戰，身上沒有太多錢，卻需要承擔業務開發的各種成本，這種情況下，我想盡各種辦法節省開銷，例如在晚上 9 點後才去便當店用餐，因為會有便當打折，甚至為了成交，每天上班不斷打電話開發，午休也沒有休息，同事還在午休時間出去貼單（但這樣做是違法的，非常不建議這麼做），而這些事情，也正好是房仲新人們剛入行時會遇到的挑戰。房仲只要努力就能翻身我覺得房仲是個很好翻身的職業，我從小在單親家庭中長大，像我這樣沒有背景的人，還是可以透過房仲一點一滴累積資產，每當遇到因業績不佳心情沮喪的同事，我都會跟他們分享我的經歷，因為這行只要好好做的話是很有機會能夠成功的，所以不要害怕前面所遇到的困難！（想看關於我成長歷程的影片可以看這支影片）房地產投資的智慧曾經我面臨最嚴重的財務困境是：銀行帳戶無法登入，去聯繫銀行才發現餘額變負的！借朋友的錢也有去無回
2019-07-13 0 1,408
房仲實戰分享租賃代管
房仲工作心得－被偷內褲又賠錢的故事（代租代管篇）我從入行房仲到現在一共管過 44 間套房，所以我直接先說心得好了．．．「我不做代管了，那是地獄！！！」因為我這個案例讓我免費代管還賠了 15,000 元，不管怎麼想都不划算哈哈．．．所以今天一起來看看代管時發生的淒美房仲日常吧免費代管也是房仲的考驗會有這次代租代管的經驗，是因為我幫屋主成交了連棟四十四間套房，屋主說他沒有代管套房的經驗，所以希望我可以幫忙管理。後來店長得知這件事情後，本著成交交朋友的善意，就幫我向屋主答應了不過，我要先聲明，店長答應的是「免費代管」代租代管是個很專業的項目，在那時我是完全沒有接觸過的，也正因為這樣開始了這趟神奇之旅。代管後最印象深刻的 3 大事件事件 1 ：隔壁承租方的噪音汙染這造成屋主相當大的困擾，但是他又不好意思直接告知對方，所以我只能請隔壁的承租方儘量降低音量。事件 2 ：貼身衣物被偷竊還記得是住在三樓的女性，向我反應她的貼身衣物已不見多次，這種偷竊的事情一定要馬上處理，所以看了公共區域的監視器後找到始作俑者並聯絡這位承租方（也為了避免造成其他
2019-07-03 0 718
房仲實戰分享客戶經營
屋主委託表？買方經營表？各種表單這集免費公開給你看！我非常建議房仲業務可以「表格化」，這樣才能夠在每天繁忙的業務中按部就班、照表操課。而我習慣用 Google Excel 整理業務上需要的表格，優點是手機也可以下載 app，可以隨時隨地打開 app 查看資料；美中不足的是資料的時間序需要手動調整。以下就來介紹我會使用的表格，以及如何應用！屋主委託表記錄各屋主的委託表單，以及和屋主之間的對話內容，可按照委託的時間長短來安排順序。買方經營表買方量變多的話資料會容易重疊，建立一個買方經營表就可以分門別類地將每位買方的需求整理地一目瞭然。各社區追蹤線與募集線表單一一列清楚自己手中的客戶名單，整理好自己的追蹤線與募集線清單，才能妥善規畫自己的每日行程。擁有這些表格後，我相信可以大大增加你在業務上的便利性，無論是屋主經營還是買方追蹤都會變得更輕鬆！如果想知道更多客戶經營的小撇步，熊課知識平台的訂閱制課程有更多相關的房仲課程，下面提供課程介紹帶你認識！延伸影片：房仲超業如何做業績？年薪破200萬的秘訣！
2019-06-28 0 1,107
房仲教育訓練房仲好做嗎(新人必看)
接到委託後下一步該怎麼做？(下集) 在上支影片我們談到了簽委託到成交流程的前面兩個步驟，如果你還沒有看過，建議先去閱讀上篇再回來往下繼續閱讀喔！接下來我們會繼續談到後續的流程，那麼究竟房屋買賣的流程還會經歷那些呢？就讓我們繼續看下去吧！什麼是銷售推案？我們房仲把產權做完後，會先輸入到公司系統去生成推案稿（這點每家房仲公司系統都有些差異）接著拿到推案稿之後，就會將這份文件推送給公司的業務們，進行所謂的「內部推案」內部推案通常會有的基本資訊是：物件資料房屋照片、明細帶看注意事項接著內部推案之後我們才會進行「網路推案」，也就是將物件資料 PO 到臉書社團和 591 上開始銷售！到了這個階段房仲除了網路銷售之外，也還會有「實體推案」，比如：帆布廣告、人體三明治看板、電線桿廣告貼單等等不過到了現在很多社區大樓管委會都禁止帆布廣告，而且人體三明治看板這種廣告方式也需要非常大的勇氣哈哈，另外電線桿廣告貼單是違法的行為，個人很不推薦，因為成效不但不好還容易被環保局罰錢，而且如果被地政局抓到會罰更兇，所以我最推薦的還是「網路行銷」。最後要注意一件
2019-03-16 0 638

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