全部文章|房仲日常：謝濱展-阿濱

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房仲業務訪談特色房仲訪談
新人從業5個月如何做到百萬業績？薪水大公開！這次是全新的單元房仲講講今天邀請到公司最年輕的底迪來分享，如何從業5個月就達到百萬業績，我們繼續看下去吧！問題一：房仲新人如何快速擁有好業績？物件本身的金額大小，金額越高服務費就可以收得越高，且要專注在你喜歡的產品上面，服務做得好，服務費就能收得高，業績就會好。一開始先從大樓拜訪管理員開始，跟住戶聊天其實蠻有難度的，挫折感很重，每天都被管理員洗臉阿或是被笑，有次和一位管理員聊天還被隔壁當鋪說：「你好手好腳的為什麼要做仲介，去做流氓應該比較好吧」 ( 景森一年後也接受了我們的訪談：百萬新人一年後？百萬是個過程不是終點！ ) 問題二：房仲新人時期令你印象深刻的事情？因為議價去找屋主，為了跟屋主溝通讓價格符合市場，已經碰面了五、六次沒想到最後一次碰面時居然放狗咬我……小腿被咬了一口問題三：放棄穩定的薪水轉行挑戰房仲業？前一份工作是租賃代管，收入不錯也很穩定，後來轉行房仲業我爸蠻反對的，好好的穩定收入為什麼要丟一邊，選擇一個風險性那麼高的房仲來做，有可能會半年、一年沒有收入，當時年紀又還
2019-07-22 0 280
房仲實戰分享業務心法
百萬年薪不是夢！第一次拿百萬經紀人神奇故事（勵志篇）大家好，今天想要與大家分享我的一些人生故事和成功心法，是關於當面臨財務困境時的挑戰，與我第一次拿百萬經紀人的神奇故事，希望這些故事能夠啟發螢幕前的你。入行時面臨財務困境剛進入業務領域時，我面臨了許多財務挑戰，身上沒有太多錢，卻需要承擔業務開發的各種成本，這種情況下，我想盡各種辦法節省開銷，例如在晚上 9 點後才去便當店用餐，因為會有便當打折，甚至為了成交每天上班不斷打電話開發，午休也沒有休息，同事甚至在午休時間出去貼單（但這樣做是違法的，非常不建議這麼做）而這些事情，也正好是房仲新人們剛入行時會遇到的挑戰。房仲只要努力就能翻身我覺得房仲是個很好翻身的職業，我從小在單親家庭中長大，像我這樣沒有背景的人，還是可以透過房屋仲介一點一滴累積資產，每當遇到因業績不佳心情沮喪的同事，我都會跟他們分享我的經歷，因為這行只要好好做的話是很有機會能夠成功的所以不要害怕前面所遇到的困難！（想看關於我成長歷程的影片可以看這支影片）房地產投資的智慧曾經我面臨最嚴重的財務困境是：銀行帳戶無法登入，去聯繫銀行才發現餘額變負的！借朋友的錢也有去無回
2019-07-13 0 284
房仲實戰分享租賃代管
房仲工作心得－被偷內褲又賠錢的故事（代租代管篇）我從前到現在一共管過 44 間套房，所以我直接先說心得好了．．．那就是「我不做代管了，那是地獄！！！」因為我覺得願意免費代管又賠了一萬伍仟元，不管怎麼想都不划算哈哈．．．所以今天一起來看看代管時發生的淒美房仲日常吧。免費代管也是房仲的考驗會有這次代租代管經驗呢，是因我幫屋主成交了連棟四十四間套房，屋主跟我說他沒有代管套房經驗，希望我可以幫忙管理，我們店長知道後，本著成交交朋友的善意，就幫我先答應了，不過，我要先聲明，店長答應是免費代管。代租代管是個很專業的項目，之前我是完全沒接觸過的，也正因為這樣開始了這趟神奇之旅。那麼接下來我來分享三個印象最深的情況給大家吧：第一個事件：隔壁不時發出性愛的聲音已造成他的困擾，但他又不好意思直接敲對方的門，請我通知，我也是第一次遇到這個問題，只能請發出聲音的這位承租方，儘量降低音量。第二個事件：女性內褲被偷事件三樓的女生跟我反應內褲又不見了，當然這種事情一定要馬上處理，我就看了三樓的公共區域監視器，知道是哪位男性了，我打電話聯絡這位男承租
2019-07-03 0 251
房仲實戰分享客戶經營
屋主委託表？買方經營表？各種表單這集免費公開給你看！ 這一集主要在於分享我平常作業方便記錄客戶的表單對了，如果想要更清楚我們公司自行研發的房仲系統只要按讚+留言+分享破 200，我就立馬來拍哦！
2019-06-28 0 262
房仲教育訓練房仲好做嗎(新人必看)
接到委託後下一步該怎麼做？(下集) 在上支影片我們談到了簽委託到成交流程的前面兩個步驟，如果你還沒有看過，建議先去閱讀上篇再回來往下繼續閱讀喔！接下來我們會繼續談到後續的流程，那麼究竟房屋買賣的流程還會經歷那些呢？就讓我們繼續看下去吧！什麼是銷售推案？我們房仲把產權做完後，會先輸入到公司系統去生成推案稿（這點每家房仲公司系統都有些差異）接著拿到推案稿之後，就會將這份文件推送給公司的業務們，進行所謂的「內部推案」內部推案通常會有的基本資訊是：物件資料房屋照片、明細帶看注意事項接著內部推案之後我們才會進行「網路推案」，也就是將物件資料 PO 到臉書社團和 591 上開始銷售！到了這個階段房仲除了網路銷售之外，也還會有「實體推案」，比如：帆布廣告、人體三明治看板、電線桿廣告貼單等等不過到了現在很多社區大樓管委會都禁止帆布廣告，而且人體三明治看板這種廣告方式也需要非常大的勇氣哈哈，另外電線桿廣告貼單是違法的行為，個人很不推薦，因為成效不但不好還容易被環保局罰錢，而且如果被地政局抓到會罰更兇，所以我最推薦的還是「網路行銷」。最後要注意一件事
2019-03-16 0 247
房仲教育訓練房仲好做嗎(新人必看)
接到委託後下一步該怎麼做？(上集) 從接到屋主的買賣委託到房屋成功售出的流程中，時常會有很多小眉角在，而今天我將逐步跟螢幕前的你講解我們房仲在房屋買賣時的完整流程及其中的眉眉角角～但因為篇幅的關係，今天講會聚焦在「簽委託」及「拍攝房屋照片」這兩點上，那我們廢話不多說一起來看看吧！房屋買賣的第一步「簽委託」說到房仲要成交的第一步首先就是與屋主見面簽委託了！通常屋主一開始會請房仲協助估算房屋價值，但新人階段的我通常不太會直接幫客戶進行估價，因為我要避免估價過高賣不掉或是估價過低屋主不願意跟我簽委託的風險（除非你對市場非常了解，能夠保證你不會講錯）所以我通常會換另一種方式跟屋主溝通，以下溝通方式給大家參考：「大哥/姐姐你心中的一定有一個行情在，今天如果你想要趕快賣掉的話，我是建議你以低於行情一點點來測試看看市場接受度，但如果不急著賣的話我還是會盡力協助你買賣，這點大哥/姐姐你自己評估看看」但今天如果屋主不急著賣的話，在接的當下你一定要跟屋主溝通一件事，那就是若後續廣告成效不佳，或是賣得不順利，會再來調整價格。（這個預防針一定要打，不然之後就會變成你不專業房子賣不出去）
2019-03-13 0 279
房仲教育訓練房仲好做嗎(新人必看)
房仲會遇到那些困難？被保險、直銷徵員的故事(業務甘苦談) 房仲常常面臨各種挑戰與難題，在這篇文章將分享我的五個房仲工作心得，希望透過這些故事，讓螢幕前的你了解房仲會面臨的困難，也希望能為即將入行當房仲的朋友們帶來一些啟發。我是房仲不是保險跟直銷有一次我被屋主召喚，本來以為是要談房屋委託的事，結果被迫聽了一下午跟保險相關的事，才搞清楚他是要找我去當保險業務。又有一次在簽委託的豪宅時遇到直銷，一直被遊說直銷的好處希望我可以加入，結果委託的房子是直銷的上線用來借委託人來拉房仲加入直銷的，目的是為了造勢，宣稱直銷有多好賺。從這個故事我學到：在遇到買方或屋主是從事保險或直銷工作的話，要明確表達自己的專業是解決房子問題，如果要徵人或徵下線的話，就不用浪費彼此時間。簽委託卻誤入宗教儀式某些教友之類的屋主會採取不尋常的方法來引人入教，在某一次的別墅委託中，我跟同事莫名進入某個入教儀式．事後參加完還要繳入會費，結果最後得到一顆蘋果?。從這個故事我學到：會有屋主會使用這種簽約方式，換取房仲加入某些宗教的機會，此時房仲必須時時保持警覺及思緒的清晰，以確保這個行程是有效的。為了成交，連清潔工都
2018-11-16 0 266
房仲實戰分享開發銷售
開發信讓你月月賀成交實戰分享 | 管理員大作戰由於我自己是住在惠宇的社區，也因此接觸過許多種的房仲開發信，加上我的身分是房仲，導致我養成了保存其他仲介開發信的習慣（不知道螢幕前的你會不會也這個樣子呢哈哈），所以看著看著自己也有了一些心得，今天就來跟大家分享一些關於房仲開發信的心得宇建議！現在廢話不多說一起來看看吧！開發信三大建議個人照：以我影片中的這張急尋屋來說，把我自己照片放上去，然後請設計師把頭放大（學Ｑ版大頭狗），看起來會讓人有親切感，也讓屋主印象深刻。個人戰績：首先這頁的內容一定要彩色的，因為這樣的設計能夠更吸引人的注意，也讓屋主對信件留下更深刻的印象，接著寫出自己的學經歷再寫出當自己賣出的大樓及社區有哪些（如果都沒有的話可以寫團隊或是該店）。拉五同：拉五同開發信內容首先一定把自己形容的清清楚楚，讓同事或屋主看了可以一目瞭然，最後才開始講你想拉五同的點，以下為範例：我是雲林人也曾是友達工程師，如果有雲林同鄉和我一樣是上來台中打拼，請給同鄉一個機會。（不知道拉五同是什麼的朋友可以點這邊了解）開發信這兩件事不要做首先既然要做開發信，就一定是要讓大家對於你的
2018-11-09 0 576
房仲教育訓練房仲好做嗎(新人必看)
房仲新人為何陣亡率那麼高－下集（我適合做房仲嗎？）上一支影片中我們談到了剛入職的房仲新人在職涯初期會因為哪些原因而選擇離職，前三個關卡分別是：「工作內容與想像不同」、「永遠開發不到 Apple 案」、「來自同事與前輩的壓力」（還沒有看過的讀者可以先去看上一支影片喔），而今天將繼續跟你分享房仲新人離職的另外三個關卡。家人的懷疑與不支持因為房仲這一行比較沒有系統化的「教育訓練」所以在工作初期時，通常房仲新人都還在尋找適合自己工作的方式，在這個時期若遇到挫折不斷碰壁，回到家中還得不到家人支持，在家人不斷的勸退之下，自己通常也會開始懷疑是否要繼續這一份工作，所以心態如果沒經過調整的話是很難撐過前三個月的（所以初期在做這一行家人的支持很重要）。沒有底薪又業績不好有一些高專店在每三個月到半年之間主管會視情況決定給不給底薪，今天如果你業績不好又不夠積極的話，可能又會面臨沒有固定薪水的壓力，在沒有底薪又遲遲沒有成交的狀況之下房仲新人可能就會開始產生生計上的壓力，最後卻步陣亡。不斷地自我懷疑第三到第六個月之間對於每個房仲新人來說都是一個檻，因為這個時候你已經從學長姐那裡學到很多房仲相
2018-10-26 0 409
房仲教育訓練房仲好做嗎(新人必看)
房仲新人為何陣亡率那麼高－上集（我適合做房仲嗎？）在房地產領域中，房仲新人的陣亡率相對較高，本次是想寫給房仲新人瞭解業內情況，探討房仲這個職業在職涯初期會遇到的困難與挑戰，讓房仲新人有所心理準備！工作內容與想像不同絕大部分的人在入職前都不知道房仲新人第一個月工作要幹嘛？以下聽我娓娓道來吧首先新進的房仲新人第一個禮拜首要任務是：畫商圈圖，熟悉附近的建築與商圈，在這最一開始的時候很多房仲新人就會由於一直曬太陽、流汗提出離職了。接著等到熟悉商圈後會開始拜訪各社區、大樓管理員，培養屬於自己的人際關係（通常這時已經是入行的第二或是第三週了）此時很多房仲新人會很疑惑自己做這些事情的意義，因為在經營社區與建立客戶群時挫折感會很重，加上到目前為止這跟想像中在公司內等屋主委託與買方上門的形式不同，讓房仲新人對這份工作感到理想破滅，進而選擇離開。永遠開發不到 Apple 案 PS：所謂的 Apple 案件就是指的是在商圈內行情價的上下就一定賣得掉的物件關於房仲教育首先會先從「開發」開始，而所謂的開發就是去找要賣房子的屋主，最簡單的管道就是上 591 等房屋交易網站尋找自售的屋主，或是從帆布
2018-10-23 0 862
房仲實戰分享開發銷售
議價議到被屋主撕委託書？入行至今印象最深刻的事（房仲甘苦談篇）議價，對房仲而言是我們從業的必經過程，從接到委託到銷售開始，八到九成都是需要議價的，很少沒有議價就直接成交，那麼今天我就透過以下故事告訴你對於房仲新人來說在議價時到底要抱持著怎麼樣的心態吧！第一次議價的故事這個故事發生在民國 100 年，當時的我 30 歲還在信義房屋工作有天我在掃街的時候遇到了一名屋主，在相談後對我有很信任感，說要把房子交給我賣而這個案子因為是被我陌生開發到的所以被我搶了頭香！也就是說這是一件「買賣市場上還沒上架的案子」，對我們房仲而言是 Apple 案！簽完委託後的幾天中也因為屋主是室內設計師，所以當我把畫好的格局圖上架、傳 Line 給屋主時，屋主也會願意花時間和我討論和修改，這對我而言是很好的！因為不論買方或賣方只要他願意跟你討論就表示他願意重視這件事！接著到了房仲該議價的環節當時的我因為還是房仲新人，真的什麼都不懂．．．於是我便向店長請教該怎麼和屋主溝通，而店長雖然在忙但他還是跟我說了「你直接打電話過去跟屋主說買方預算五佰萬（屋主底價七佰萬），買方只願意加到五佰五十萬，看屋主是否
2018-10-19 0 274
房仲實戰分享業務心法
房仲阿濱教你如何年薪破百！（業務心法篇）在房地產行業，想要實現年薪破百絕對不是一件簡單的事！因為房仲本身並沒有大家想像中的好賺．．．而今天阿濱我將「如何年薪破百」統整成五大要素給螢幕前想要入行的你！相信只要掌握這五大要素將有效幫助你在這競爭激烈的房仲市場中取得成功喔！一、提升庫存量要實現年薪破百，業績必須至少要達到 230~250 萬之間！因為還要扣掉 45% 的稅金等等。所以為了達到這個目標，此時「庫存量」就至關重要！我建議至少要擁有 50 件起跳，這樣在買方提出價格議價時，也才能有更多的籌碼可以運用。而「議價」正是每個物件都會經歷的過程，因為「買方想買低賣方想賣高」是房屋買賣中的常態所以一定要記住，擁有更多的庫存量才能有效提升成交率！如果想學習議價相關知識你可以看下面這四篇文章，裡面有詳細教學 2020年4月議價首部曲 2020年5月議價二部曲 2020年5月議價三部曲 2020 年5月議價四部曲二、積極執行有效行程一定要維持每天至少保持 5 組有效行程！（PS：我定義的有效行程就是指與買方或賣方碰面）那麼為甚麼碰面這麼
2018-10-14 0 278

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